China tenta acabar com ‘ponzi’ imobiliário em transição para novo modelo económico

Uma viagem de comboio pela China adentro permite vislumbrar arrozais, montanhas, lagos e… milhares de torres vazias, ilustrando décadas de alocação de capital para o setor imobiliário, numa espécie de esquema pirâmide que ameaça agora ruir.

O infame trajeto da maior construtora do país, a Evergrande Group, cuja dívida supera o Produto Interno Bruto (PIB) de Portugal, e que ameaça agora entrar em incumprimento, é visto por analistas como um sintoma de problemas maiores no modelo económico chinês.

O setor da construção constitui um terço do PIB chinês, mas o rácio entre o preço dos imóveis e o valor das rendas é dos mais altos do mundo, sugerindo um retorno negativo sobre o capital investido.

Em Pequim ou Xangai, o valor médio dos imóveis ascende a cerca de 23 vezes o vencimento médio anual dos residentes. O preço médio das habitações supera em 500 vezes o valor das rendas.

Os indicadores utilizados em finanças para medir a rentabilidade de um ativo, no entanto, parecem interessar pouco, num país onde os locais afirmam frequentemente que os “preços das casas só podem subir”.

Diferentes analistas estimam existir na China propriedades vazias suficientes para abrigar mais de 90 milhões de pessoas – cerca de nove vezes a população portuguesa.

Em muitos casos, as casas são mantidas vazias pelos proprietários, por serem assim mais fáceis de vender a um próximo especulador. A estrutura assemelha-se a um esquema pirâmide, onde o ativo não gera por si fluxo de capital, mas depende antes de um próximo investidor estar disposto a pagar mais pelo bem imóvel.

Os excessos do setor foram finalmente este ano alvo dos reguladores chineses, que passaram a exigir às construtoras um teto de 70% na relação entre passivos e ativos e um limite de 100% da dívida líquida sobre o património líquido.

As novas regras asfixiaram a Evergrande, mas mais empresas podem vir a seguir. A China soma oito das 10 imobiliárias mais endividadas do mundo.

“Trata-se de um teste ao equilíbrio entre a redução de riscos financeiros e a prevenção de uma crise sistémica”, apontou à agência Lusa o economia chinês Bo Zhuang, da firma de investimentos norte-americana Loomis, Sayles & Co. Bo ressalva, no entanto, que os objetivos de Pequim são positivos para a economia do país a longo prazo.

Ao diminuir a alocação excessiva de capital para o imobiliário, a China pretende reduzir a pressão económica para as famílias, numa altura em que se adivinha uma crise demográfica, face à queda consecutiva no número de nascimentos, e orientar fundos para o desenvolvimento de setores tecnológicos que considera vitais, como ‘chips’ de processador, inteligência artificial ou energias renováveis.

“A China está a tentar orientar capital, talento e pessoas inteligentes para a ‘tecnologia pesada’, visando rivalizar com os EUA nestas áreas”, apontou Bo.

Para Jim Chanos, há vários anos conhecido por apostar contra a economia chinesa através da venda a descoberto (‘short selling’) – a estratégia de ganhar dinheiro com a queda das ações –, o fim do modelo de crescimento impulsionado pela construção acarretará o fim de uma era de trepidante crescimento da economia chinesa.

“Há muitas Evergrandes na China”, disse recentemente, citado pelo jornal Financial Times. “Se tentares esvaziar a bolha, esta está repleta de riscos (…) o maior risco é para o próprio modelo económico, porque os imóveis residenciais representam uma grande parte do PIB chinês”, apontou. “Todo o mercado imobiliário chinês tem pés de barro”.

28 Set 2021

Sector acha que privados não serão afectados com habitação económica

Ontem abriram as candidaturas para 5.254 apartamentos de habitação económica que serão construídas nos cinco lotes da zona A dos Novos Aterros. Além das repercussões no volume da procura de casa, tanto o sector imobiliário, como as associações tradicionais, fizeram contas à vida.

Chong Sio Kin, presidente da Associação Geral do Sector Imobiliário de Macau, disse ao jornal Ou Mun que as casas que o Governo irá disponibilizar não vão influenciar o mercado privado, pelo menos a médio/longo prazo.

No entanto, considera que os privados podem sentir algum impacto a curto prazo, algo que não será imediato porque estes edifícios só devem ser inaugurados a partir de 2024 e as fracções podem demorar cerca de três anos a ser distribuídas. Assim sendo, Chong Sio Kin acha que a oferta destes 5.254 apartamentos será gradualmente absorvida por um sector específico da sociedade, que terá de cumprir os requisitos mais apertados da nova legislação, mas que pode ter um ligeiro impacto a curto prazo no sector privado.

O dirigente acabou mesmo por elogiar a oferta de habitação económica como uma política destinada a satisfazer o bem-estar da população, mas ressalvou que o Executivo deve acautelar o desenvolvimento saudável do mercado imobiliário e proteger os proprietários e o mercado de arrendamento.

O representante do sector imobiliário aproveitou a ocasião para sugerir ao executivo de Ho Iat Seng que flexibilize, ou elimine, algumas restrições na compra de imóveis, como os limites às hipotecas na primeira habitação, permitindo aos bancos regressar à liderança do mercado.

Chong Sio Kin gostaria de ver o estabelecimento de rácios hipotecários com base nas capacidades dos clientes e avaliações de risco, assim como a abolição do limite de idade para compra da primeira habitação.

Fadas do lar

O método de candidatura foi um dos destaques de Ma Io Fong, vice-presidente da Associação da Construção Conjunta de Um Bom Lar, que elogiou o pragmatismo e operacionalidade do sistema de candidaturas, que permite entrega de documentos online, e congratulou o Executivo por ter cumprido a promessa de abrir o concurso ainda este ano.

Além disso, o colega de Wong Kit Cheng concorda as alterações ao método de pontuação, em particular com a prioridade dada aos residentes que vivem há mais tempo em Macau.

O dirigente está também de acordo com a tipologia dos apartamentos colocados à venda, factor que pode funcionar como incentivo à natalidade, afirmando que parece que o Governo atendeu às sugestões da Associação do Bom Lar e teve em conta as necessidades de habitação das famílias.

A proporção de fracções multi-familiares aumentou para 95 por cento (as unidades de dois quartos e três quartos representaram 85 por cento e 10 por cento respectivamente), um aumento de 21 por cento em comparação com os projectos imobiliários 2019.

14 Jul 2021

China | Regulador bancário alerta para “bolhas” especulativas

O principal regulador bancário da China alertou ontem para o risco de bolhas especulativas no mercado de capitais internacionais e no sector imobiliário do país, face ao rápido aumento dos preços dos activos globais. Os mercados financeiros na Europa e nos Estados Unidos estão “dessincronizados” com as respectivas economias e insuflados pela política monetária e fiscal, disse Guo Shuqing, presidente da comissão reguladora dos bancos e seguros do país.

“Estou preocupado com a possibilidade da ‘bolha’ nos mercados financeiros internacionais um dia estourar”, disse. “O mercado da China está agora altamente ligado aos mercados estrangeiros e o capital estrangeiro continua a entrar” no país, lembrou.

O aviso ocorre após a China registar grandes influxos de capital estrangeiro, devido à rápida recuperação económica do país. Em 2020, a China foi o principal destino de Investimento Direto Estrangeiro, que ascendeu aos 163 mil milhões de dólares.

Guo disse que a “escala e velocidade” do fluxo de capital é administrável e acrescentou que os fluxos transfronteiriços devem ser estimulados, mas sem destabilizar o mercado interno. O índice CSI 300, que reúne as empresas com maior capitalização de mercado listadas em Xangai e Shenzhen, atingiu valor recorde em fevereiro, ultrapassando o pico registado no verão de 2007, nos estágios iniciais da crise financeira global.

Os bancos centrais em todo o mundo aprovaram pacotes de estímulos que resultaram num rápido aumento do preço dos activos a nível global. As praças financeiras nos EUA atingiram máximos históricos, enquanto as cotações na Europa e Japão recuperaram rapidamente para o nível anterior à pandemia.

Na China, as autoridades actuaram para controlar o rápido aumento dos preços no sector imobiliário, introduzindo medidas que visam restringir o aumento da dívida das maiores firmas de construção. “O principal problema do sector imobiliário ainda são as bolhas relativamente grandes”, disse Guo, acrescentando que muitas pessoas estão a investir em imóveis, não para morar, mas como ativos especulativos.

4 Mar 2021

LAG 2021 | Prometida construção de gabinetes e armazéns em 2021 para reduzir rendas no privado

Iong Kong Leong, director dos Serviços de Finanças (DSF), adiantou na última sessão plenária da Assembleia Legislativa que o Executivo planeia construir mais gabinetes e armazéns no próximo ano para reduzir as despesas com rendas no mercado imobiliário privado. “Segundo o nosso plano, vamos ter mais gabinetes, que vão estar construídos em 2021. A área para gabinetes do Governo será, no total, de 441 mil metros quadrados, enquanto que a área total para armazéns será de 33 mil metros quadrados.”

Actualmente, o Executivo gasta, 67 milhões de patacas mensais em arrendamentos no mercado privado. Verba que o director da DSF quer diminuída a longo prazo. Lei Wai Nong, secretário para a Economia e Finanças, garantiu que a redução das despesas com as rendas vai libertar “espaços para serem aproveitados pelo sector privado”.

“Quando arrendamos concorremos com o sector privado. Devemos controlar melhor as despesas públicas. Além disso, quando todos os serviços estão concentrados num só edifício a eficácia é maior”, concluiu.

29 Nov 2020

Hong Kong | Preço médio de casas novas cai 25% em 2019

A agitação social e política vivida o ano passado em Hong Kong fez cair o preço médio das casas novas para o valor mais baixo dos últimos quatro anos, noticiou ontem a imprensa local. Face a 2018, o preço das casas a estrear na ex-colónia britânica, conhecida por ter o mercado imobiliário mais caro do mundo, caiu 25 por cento no ano passado para 10,87 milhões de dólares de Hong Kong, refere o jornal South China Morning Post.

Especialistas do sector imobiliário prevêem, segundo o mesmo jornal, um novo declínio nos preços da habitação em 2020, com algumas previsões a indicarem uma queda de 15 por cento.

A habitação no importante centro financeiro mundial atingiu preços exorbitantes nos últimos anos, tornando Hong Kong na cidade mais cara do mundo para a compra de imóveis. A dificuldade de acesso à habitação é um dos motivos da agitação social na cidade, palco de protestos anti-governamentais que entraram agora no oitavo mês e que começaram contra uma polémica proposta de alterações à lei de extradição.

Meses de protestos, por vezes violentos, colocaram a economia de Hong Kong em recessão pela primeira vez numa década, devido à queda nas importações e exportações, nas vendas a retalho e dos números do turismo.

O sector imobiliário é um dos motores económicos da antiga colónia britânica e o efeito dos protestos é impressionante: o sub-índice formado pelas principais empresas do sector na Bolsa de Hong Kong caiu 12,6 por cento, do seu pico em 2019, em Abril, até ao final do ano.

10 Jan 2020

Hong Kong | Preço médio de casas novas cai 25% em 2019

A agitação social e política vivida o ano passado em Hong Kong fez cair o preço médio das casas novas para o valor mais baixo dos últimos quatro anos, noticiou ontem a imprensa local. Face a 2018, o preço das casas a estrear na ex-colónia britânica, conhecida por ter o mercado imobiliário mais caro do mundo, caiu 25 por cento no ano passado para 10,87 milhões de dólares de Hong Kong, refere o jornal South China Morning Post.
Especialistas do sector imobiliário prevêem, segundo o mesmo jornal, um novo declínio nos preços da habitação em 2020, com algumas previsões a indicarem uma queda de 15 por cento.
A habitação no importante centro financeiro mundial atingiu preços exorbitantes nos últimos anos, tornando Hong Kong na cidade mais cara do mundo para a compra de imóveis. A dificuldade de acesso à habitação é um dos motivos da agitação social na cidade, palco de protestos anti-governamentais que entraram agora no oitavo mês e que começaram contra uma polémica proposta de alterações à lei de extradição.
Meses de protestos, por vezes violentos, colocaram a economia de Hong Kong em recessão pela primeira vez numa década, devido à queda nas importações e exportações, nas vendas a retalho e dos números do turismo.
O sector imobiliário é um dos motores económicos da antiga colónia britânica e o efeito dos protestos é impressionante: o sub-índice formado pelas principais empresas do sector na Bolsa de Hong Kong caiu 12,6 por cento, do seu pico em 2019, em Abril, até ao final do ano.

10 Jan 2020

Habitação | Mais de mil casas vendidas em Maio

O número de casas transaccionadas e valor do m2 manteve-se idêntico no passado mês de Maio se comparado com o período homólogo do ano passado. No total, foram transaccionadas 1.025 fracções autónomas para habitação, menos 25 do que em Maio de 2018, e o preço médio por metro quadrado atingiu 113.715 patacas, mais 610 patacas em termos anuais homólogos, aponta a Rádio Macau tendo em conta os dados publicados pela Direcção dos Serviços de Finanças (DSF).

De acordo com a mesma fonte, e com base na liquidação do imposto de selo por transmissões de bens, a grande maioria das casas foi vendida na península – 805, onde o preço médio por metro quadrado foi de 114.269 patacas. A zona mais barata do território é a Taipa, com o preço médio por metro quadrado a rondar as 100.556 patacas. Nesta área foram transaccionadas 123 fracções habitacionais.

Coloane continua a ser a zona com casas mais caras onde o preço médio por metro quadrado correspondeu a 135.570 patacas, tendo sido vendidas 97 fracções destinadas a habitação no mês de Maio.

19 Jun 2019

Grande Baía | Historial de burlas no imobiliário alerta para desafios da integração

Deputados sublinham a necessidade do Governo preparar melhor os residentes para a Grande Baía e disponibilizar mais e melhores informações para quem deseja investir. Ella Lei alerta que há promotores e agentes imobiliários no outro lado da fronteira com “armadilhas” preparadas para fazerem lucros rápidos à conta dos residentes

 

Cerca de 70 pessoas e 20 milhões de patacas. Porém os envolvidos até podem chegar aos 368. São estes os números ligados a pessoas do território que se queixaram junto da Federação das Associações dos Operários de Macau (FAOM) devido ao projecto falhado de imobiliário denominado Guang Bo Hui, em Jiangmen. A obras foram lançadas pelo empresário Chan Hac Kim, nascido em Macau, e causaram polémica em Dezembro, após ter sido noticiado que os agentes imobiliários utilizaram indevidamente as imagens de Chui Sai On para dizer que o Chefe do Executivo era um dos investidores e assim conseguirem empolar as vendas.

Apesar das promessas de criação de residências, centros de exposições e hotéis, a verdade é que grande parte das construções estão por fazer. Pelo meio, houve várias manifestações contra o empresário do projecto, que quando foi confrontado pelos compradores prometeu fazer tudo para que ninguém fosse lesado. Até agora, sem grandes resultados.

Se por um lado, este foi um dos casos mais mediatizados dos últimos tempos, também devido à utilização da imagem de Chui Sai On, por outro, trata-se apenas de mais um episódio numa história com muitos capítulos. Por exemplo, em Julho de 2016 foi mesmo o gabinete do deputado José Pereira Coutinho a ajudar cerca de 200 investidores a informarem o Gabinete de Ligação do Governo Central sobre uma burla no condomínio Ling Xiu Cheng, em Zhuhai. Aos cerca de 200 investidores tinham sido prometidos lucros por arrendamento em lojas, que nunca chegaram aos valores acordados, e a construção de habitações com um jardim de luxo privado, que na realidade era um jardim municipal.

Também em Zhuhai, mas no ano passado, houve um outro episódio: um grupo com 500 investidores, entre os quais alguns de Macau, apresentou queixas depois terem adquirido fracções comerciais no edifício Yangming Plaza. A estes investidores tinham sido prometidas rendas fixas, como resultado do montante pago, mas depois de dois anos, as rendas deixaram de ser pagas e os compradores vieram a descobrir que as lojas adquiridas tinham sido hipotecadas a um banco.

Num contexto da promoção do projecto Grande Baía Cantão, Hong Kong, Macau, em que o Governo Central pretende promover uma maior integração económica e social, existe o risco do número de casos disparar. Para os deputados ouvidos pelo HM, é imperativo serem criados melhores mecanismos de informação e de resposta a burlas.

Grandes obstáculos

Para José Pereira Coutinho é urgente resolver este problema, que encara como um dos maiores desafios do projecto nacional da Grande Baía.

“Quando se juntam regiões com sistemas diferentes, quer ao nível social, legal ou de relacionamento da estrutura humana, é evidente que vai haver problemas que têm de ser ultrapassados”, começou por dizer ao HM o deputado. “Mas este tipo de questões e os mecanismos para salvaguardar os interesses dos investidores de Macau deveriam ter sido tratados atempadamente, mesmo antes de se poder investir”, considerou.

Na ausência de um mecanismo deste género, o deputado ligado à Associação de Trabalhadores da Função Pública de Macau aponta que compete ao Governo local promover a informação dos investidores e a forma como se podem proteger.

“Temos de perceber que no contexto do princípio Um País, Dois Sistemas não é fácil ao Governo salvaguardar os direitos dos cidadãos em matérias de investimento fora da RAEM. Por isso, o Executivo deve ser mais pró-activo e disponibilizar melhores mecanismos para alertar as pessoas sobre os riscos que podem correr”, justificou.

Também Agnes Lam, deputada, referiu ao HM que é fundamental resolver este tipo de problema para responder às expectativas dos residentes, no âmbito da construção da Grande Baía.

“Este é um assunto importante que precisa de ser muito bem estudado. Precisamos de ter um mecanismo eficaz para resolver estas situações e contribuir para um saudável desenvolvimento da Grande Baía”, afirmou Agnes Lam. “Nesta altura há cada vez mais pessoas a quererem entrar no mercado do Interior da China. A tendência não é nova, mas há uma resposta maior devido ao projecto da Grande Baía. Neste contexto, estes casos de burla acabam por não ser benéficos para ninguém”, acrescentou.

Em relação ao número de queixas recebidas, Agnes Lam admite que recebeu um residente devido a problemas no mercado imobiliário no Interior da China. Contudo, acabaria de reencaminhar a pessoa para o deputado Si Ka Lon. “Ele tem um lugar numa das províncias no Interior da China, o que faz com que tenha outros mecanismos para lidar com estas matérias”, reconheceu.

Finalmente, a deputada fez ainda questão de frisar que este tipo de problemas não é exclusivo do Interior. “São problemas que acontecem quando as pessoas investem fora de portas ou em outras jurisdições. É muito importante que os residentes percebam que antes de fazerem qualquer investimento devem estudar muito bem quem é o construtor, o proprietário, pedir plantas. Devem ter o máximo de garantias”, avisou.

Lojas de fora

No sábado passado, os deputados da FAOM, entre os quais Ella Lei, fizeram uma conferência sobre a última burla, depois de terem recebido queixas de 70 pessoas. Neste evento, de acordo com o Jornal do Cidadão, a deputada explicou que há um mecanismo de comunicação entre o Governo da RAEM e as autoridades do Interior da China, que tratou de alguns casos ligados à Ilha da Montanha e a outras cidades chinesas.

No entanto, as lojas não estão abrangidas pelas leis do Interior da China no que diz respeito às disputas entre consumidores. Assim, a maior parte dos lesados vai ter de arranjar uma alternativa para resolver a sua situação.

Segundo a deputada, as burlas no ramo imobiliário são uma das armadilhas que vão ser encontradas pelas pessoas que querem participar na Grande Baía. De acordo com Ella Lei, o desejo dos residentes de investirem no Interior da China é encarado por alguns “promotores e mediadores” como uma possibilidade de alcançarem lucros rápidos, por vias ilegais, através de promessas que depois não se concretizam. Também nestes casos o desconhecimento joga contra os residentes e por esse motivo a deputada apelou ao Executivo que informe melhor as pessoas de Macau sobre a situação do imobiliário e de eventuais riscos.

Ainda no que diz respeito à informação, Agnes Lam considerou que seria muito importante se os residentes tivessem acesso a um mecanismo institucional sobre a reputação e credibilidade das construturas. Através de uma ferramenta deste cariz, a deputada acredita que seria mais fácil para os residentes evitarem eventuais riscos.

 

20 milhões de mentiras

Segundo os deputados Ella Lei e Leong Sun Iok, da FAOM, até sábado tinham sido apresentadas junto da associação 70 queixas com base em Macau, que envolvem 20 milhões de patacas. Mas o número pode chegar aos 368 compradores de Macau. Em causa está o projecto Guang Bo Hui, localizado em Jiangmen, que em Dezembro foi notícia depois da imagem do Chefe do Executivo, Chui Sai On, ter sido utilizada para promover as vendas. Este projecto está ligado ao empresário Chan Hac Kim, natural de Macau, que contou na cerimónia de lançamento com a presença de Chui, assim como uma segunda visita, posteriormente.

De acordo com as informações partilhadas pelos deputados, com base nas informações dos investidores, foram várias as informações incorrectas prestadas aos diferentes investidores. Num dos casos, foi prometida a entrega da fracção em 2017, mas até ao dia de hoje não há mais informações por parte do construtor sobre o investimento, nem o espaço está acabado. Segundo este proprietário, o caso terá entrado na justiça do Interior da China, mas como são várias as partes envolvidas, o andamento de uma decisão deverá demorar muito tempo.

Na mesma conferência, houve um comprador que admitiu ter havido irregularidades no projecto e que, por exemplo, houve documentos elaborados com carimbos e informações irregulares, que poderão ser considerados nulos. O mesmo comprador admitiu que só ficou a saber da situação muito mais tarde, quando pediu auxílio a um advogado.

Houve também uma pessoa que admitiu ter sido enganada logo na compra. Na altura, os agentes imobiliários ter-lhe-ão dito que se pagasse 100 mil yuan a pronto, que esse valor contaria como 200 mil yuan no pagamento final. Contudo, veio a perceber, mais tarde, que todo o dinheiro foi cobrado como comissão pela venda, e que não abateu qualquer valor no montante que teria de ser pago.

28 Jan 2019

Mercado imobiliário chinês vai enfrentar recessão em 2019, diz banco estatal

O mercado imobiliário chinês vai enfrentar uma recessão em 2019, segundo um relatório publicado hoje pelo banco estatal de investimento Corporação Internacional de Capital da China (CICC), confirmando o receio de vários analistas.

O documento prevê um “decréscimo significativo” das vendas, investimento e novas construções, no próximo ano, o que já levou muitas promotoras a cancelar a compra de terrenos, face à contracção do mercado.

Pequim “deve alterar as políticas destinadas a arrefecer o mercado imobiliário”, recomenda a CICC, nomeadamente através da redução do valor mínimo de entrada na compra de um imóvel, facilitar o acesso ao crédito e reduzir as taxas de juro.

A mesma nota refere que, devido à baixa procura, em setembro e outubro os proprietários tiveram de fazer “grandes promoções”, incluindo oferecer carros na compra de habitação ou baixar os preços até 30%, o que levou a protestos dos anteriores compradores, que pagaram preços mais altos.

Os últimos dados revelam uma queda homóloga do investimento no sector imobiliário de 8,9%, em Setembro, e 9,2%, em Agosto.

A CICC considera “provável” que a venda de propriedades na China “abrande [em 2019], pela primeira vez em cinco anos”, apontando para uma queda de 10%, tanto no volume de vendas como nos preços. O investimento e as novas construções também devem registar uma queda de 5% e 10%, respectivamente, aponta.

O mercado imobiliário é um dos principais motores de crescimento da economia chinesa e os economistas temem que sinais de sobre-endividamento dos construtores abalem o sistema financeiro do país.

No espaço de uma década, enquanto as economias desenvolvidas estagnaram, a China construiu a maior rede ferroviária de alta velocidade do mundo, mais de oitenta aeroportos e dezenas de cidades de raiz, alargando a classe média chinesa em centenas de milhões de pessoas.

No entanto, segundo a agência suíça Bank for International Settlements (BIS), durante o mesmo período, a dívida chinesa quase duplicou, para 257% do Produto Interno Bruto (PIB).

Um dos efeitos mais visíveis do desperdício gerado por uma década de crescimento assente na construção são as mais de 50 milhões de casas vazias, cerca de 22% do imobiliário urbano no país, de acordo com um estudo a nível nacional, designado China Household Finance Survey.

“Os principais agentes económicos e financeiros da China não abordaram as perspectivas de arrefecimento no mercado imobiliário”, afirmou o CICC.

Também um relatório publicado na semana passada pela agência de avaliação de risco Standard & Poor’s (S&P) indica que o preço do imobiliário na China atingiu o seu valor máximo e pode cair até cinco por cento, em 2019.

A agência adverte que as cidades pequenas são “muito mais vulneráveis” a uma possível desaceleração, que poderá fazer com que passem “rapidamente” de “motores de crescimento” a “travões ao crescimento”.

Para os promotores imobiliários chineses, os grandes riscos são a “liquidez e refinanciamento”, lê-se no relatório, que aponta para um “panorama de financiamento mais desfavorável em anos”.

13 Nov 2018

Rendas | AL aprova medidas para colocar mais casas no mercado

Os deputados aprovaram o fim da isenção fiscal para as pessoas com casas desocupadas e um aumento de impostos para quem compra a segunda e seguintes habitações

A partir de hoje os proprietários de fracções não habitadas começam a pagar por ano uma taxa de seis por cento. Já os proprietários de fracções que comprem a segunda casa, em seu nome pagam um imposto especial sobre o preço do imóvel de cinco por cento, se forem proprietários de duas casas e quiserem comprar uma terceira, ou quarta, o imposto sobre para 10 por cento, por cada imóvel destinada à habitação. As duas medidas foram aprovadas ontem, por maioria, na Assembleia Legislativa.

No entanto, o Executivo representado pelo secretário para a Economia e Finanças, Lionel Leong, viu os diplomas serem alvos de muitas críticas, pelo facto de grande parte dos membros do hemiciclo considerarem que o problema da habitação só é resolvido com a construção de mais casas.

O primeiro diploma a ser discutido foi a “Alteração ao regulamento da Contribuição Predial Urbana”, que eliminou a isenção fiscal para os proprietários de fracções não ocupadas. A proposta foi atacada por vários deputados, mas acabou por ser aprovada com 31 votos a favor, em 31 votantes.

Ataque aos “trapaceiros

Entre as críticas houve deputados a questionar a eficácia da medida para fazer com que as casas não ocupadas entrem no mercado do arrendamento, como o Governo pretende. Em causa, disseram os legisladores, está o facto dos arrendatários não pagarem as rendas.

“Com tantos problemas com os arrendatários os proprietários preferem não arrendar para não terem problemas, com os arrendatários que não pagam as rendas”, afirmou Mak Soi Kun. “O maior problema são os arrendatários trapaceiros. As pessoas não querem recorrer à via judicial para não terem problemas e acabam por não arrendar as casas”, justificou o deputado.

A mesma opinião foi partilhada por Angela Leong, a deputada que declarou a propriedade de maior número de imóveis no hemiciclo.

“Em Macau existem tantos prédios devolutos porque, como Mak Soi Kun disse, há um problema com os arrendatários trapaceiros. O regime jurídico não protege as pessoas que arrendam”, afirmou a quarta mulher de Stanley Ho.
Nesta discussão, Ip Sio Kai, deputado e funcionário do Banco da China, ainda pediu para que fosse equacionada a possibilidade dos proprietários de fracções comerciais continuarem isentos. Contudo Lionel Leong excluiu por completo essa hipótese: “O pagamento do imposto é uma obrigação de todos os residentes, independentemente da finalidade da fracção”, frisou.

Compra de casas mais caras

Em relação ao pagamento de um imposto de selo extra para a compra da segunda e seguintes casas, a medida foi posta em causa pelo facto dos deputados considerarem que não ataca a raiz do problema. A maioria dos deputados votou a favor, mas considerou que a medida vai ter efeitos muito limitados e que é necessário aumentar o número de casas no mercado.

“A maior parte dos deputados não concorda com esta proposta de lei porque só tem um efeito no curto prazo, restringe as actividades do mercado imobiliário durante algum tempo, mas depois o mercado adapta-se”, afirmou Kou Hoi In, um dos deputados mais activos contra as medidas aprovadas ontem, a par de Ip Sio Kai.
“Só estas medidas mais polémicas não chegam para resolver a situação e o preço dos imóveis. Mesmo após esta lei nem todos os residentes vão comprar uma habitação”, considerou Zheng Anting.

Apesar das críticas a lei “Imposto do Selo Sobre a Aquisição para Segundo e Posteriores Bens Imóveis” foi aprovada com 27 votos a favor, 2 votos contra de Ng Kuok Cheong e Au Kam Sam e a abstenção de Kou Hoi In. Os pró-democratas justificaram o seu voto com o facto de considerarem esta medida não vai ter os resultados pretendidos.

Segundo Lionel Leong, entre o início de 2016 e o fim do ano passado, os preços da cara subiram 27 por cento, um situação que o secretário definiu como “escaldante”.


Mak Soi Kun recorda aviso de Xi Jinping

Durante o debate, o deputado Mak Soi Kun recordou o aviso do Presidente Xi Jinping de que as casas são para viver e não para especular. “As pessoas querem especular com as habitações. É a realidade de Macau. Após o Retorno à Pátria todos começaram a especular”, recordou Mak Soi Kun. “Até o Presidente Xi Jinping nos disse que as casas não são para especular, mas para viver. E é claro que o Governo [local] tem de tomar as medidas necessárias, não quer ser avestruz”, acrescentou.

7 Fev 2018

Lei de rendas | Sector imobiliário contra alterações propostas

Dizem que o mercado caiu nos últimos dois anos e que o mercado já está a reajustar-se. Pedem ainda que se olhe para outras jurisdições, onde tentativas de controlo do mercado não tiveram sucesso. Os empresários da construção civil não querem a nova lei de rendas

 

A Associação de Construtores Civis e Empresas de Fomento Predial de Macau pediu ontem à Assembleia Legislativa (AL) que não legisle sobre as rendas antes de fazer “uma consideração rigorosa”.

Citado pelo canal chinês da Rádio Macau, Paulo Tse, director da associação, alegou que, depois da queda dos últimos dois anos dos valores praticados no arrendamento local, o mercado está a ajustar-se. Tse defende ainda que é preciso olhar para “os vários países” que tentaram controlar as rendas para proteger os grupos sociais mais vulneráveis. “Poucos tiveram sucesso com a implementação de tal política”, diz o dirigente.

Mas há outros argumentos. Mak Tong Cheng, membro da associação, considera que o índice de ajustamento de rendas sugerido no projecto de lei em causa “não está muito relacionado com a mudança real nas rendas”. E fala em falta de transparência das estatísticas para avisar que será fácil surgirem “injustiças”.

A associação está também contra o aumento do prazo da denúncia dos contratos, por parte dos proprietários. Os três anos sugeridos são “injustos” para os senhorios e podem ser prejudiciais para quem procura casa, pois os inquilinos serão escolhidos de modo mais exigente, o que levará a uma redução das fracções disponíveis no mercado.

Para os membros da associação, a solução passa pela oferta de habitação pública para os residentes, uma vez que a percentagem de pessoas locais a arrendar casa não é significativa. Quem vive em casa que não é sua, apontam, é sobretudo quem não é de cá: trabalhadores não residentes e estudantes do exterior que, por norma, não ficam mais de três anos.

28 Jul 2017

Deputados contestam críticas a lei das rendas

O projecto ainda não foi aprovado na Assembleia Legislativa, mas está a ser recebido com reticências pelo sector imobiliário. Song Pek Kei garante que o texto foi bem trabalhado e Ng Kuok Cheong recorda que há tempo para compreender as alterações até à entrada em vigor das novas normas

O assunto foi amplamente debatido em sede de comissão e foi objecto de uma ampla consulta pública, com recolha de opiniões junto de vários sectores da sociedade. São estes os argumentos da deputada Song Pek Kei para rebater a contestação ao projecto de lei que visa introduzir alterações ao regime jurídico do arrendamento no Código Civil.

A deputada não concorda com a acusação que tem sido feita pelo sector imobiliário, que fala em “preparação insuficiente” para as modificações à legislação. Em declarações ao Jornal do Cidadão, recorda que a actual legislatura está quase a chegar ao fim e diz não querer sequer imaginar “o impacto para a população” caso o projecto de lei seja abandonado.

Song Pek Kei acredita que a sociedade sairá beneficiada da alteração à chamada lei das rendas, acrescentando que talvez parte da população não esteja suficientemente elucidada sobre o que se pretende fazer. Neste contexto, vinca que a proibição de denúncia unilateral dos contratos, no prazo de três anos, não significa a impossibilidade de fazer contratos mais curtos: aumentam-se, isso sim, as garantias dadas aos inquilinos que pretenderem ficar três anos na mesma casa.

Quanto ao mecanismo de ajustamento das rendas, uma hipótese que será concedida ao Chefe do Executivo, a deputada defende a opção explicando que é um direito e um dever do Governo poder garantir o desenvolvimento saudável do mercado. A liberdade de negociação entre inquilinos e arrendatários não está a ser colocada em causa, vinca, pretendendo-se apenas evitar aumentos sem fundamento.

Ao mesmo jornal, Ng Kuok Cheong afasta também a possibilidade de deixar para a próxima legislatura a apreciação do projecto de lei, por entender que não existe tal necessidade. Para o pró-democrata, só quando um articulado é “muito mau” é que deve ser abandonado, o que não se aplica ao caso em questão.

O deputado salienta que a lei só entrará em vigor meio ano após a aprovação, o que faz com que o Governo tenha tempo para a sua divulgação, tentando assim afastar receios de que não seja compreendida pela população.

Mais casas disponíveis

Em defesa da nova lei de rendas saiu também o vice-presidente da Associação Aliança de Povo de Instituição de Macau, movimento ligado aos deputados Chan Meng Kam, Si Ka Lon e Song Pek Kei. Chan Tak Seng não só considera que a alteração legislativa trará vantagens em termos gerais, como ajudará a combater o fenómeno das pensões ilegais.

Num texto que fez publicar no Jornal do Cidadão, Chan refere que grande parte dos contratos de arrendamento não foi comunicada ao Governo, o que faz com que as autoridades não tenham percepção da situação real do mercado. O vice-presidente explica que, com o valor das rendas a aumentar, há vários proprietários quer preferem deixar as casas vazias, com receio de que as fracções sejam utilizadas para alojamento ilegal.

Chan Tak Seng recorda ainda que é a própria Direcção dos Serviços de Turismo que reconhece a dificuldade no combate a este tipo de ilegalidade. Como as alterações propostas prevêem o reconhecimento das assinaturas dos contratos, o dirigente associativo acredita que isso irá contribuir para que os senhorios arrendem mais facilmente as casas.

26 Jul 2017

China | Investimento em imobiliário desacelerou

O investimento no desenvolvimento imobiliário continuou a desacelerar na primeira metade do ano. O mercado mostrou sinais de arrefecimento, de acordo com dados divulgados na segunda-feira.

O investimento em desenvolvimento de imóveis cresceu 8,5% anualmente no período Janeiro-Junho, menos do que o registo de 8,8% nos primeiros cinco meses, de acordo com o Departamento Nacional de Estatísticas (DNE).

As vendas de casas medidas pela área subiram 16,1% no primeiro semestre, com crescimento acima de 14,3% no período Janeiro-Maio.

O crescimento do valor das vendas de casas também acelerou para 21,5% no primeiro semestre em comparação com 18,6% registado nos primeiros cinco meses.

Houve um progresso contínuo da desvalorização no mercado imobiliário, com áreas das moradias não vendidas abaixo de 9,6% no final de Junho em comparação com um ano antes, disse o porta-voz do DNE, Xing Zhihong.

Os dados aumentam a evidência de que o boom do mercado imobiliário da China está a perder força enquanto o governo continua com medidas de arrefecimento para reprimir possíveis bolhas.

Os preços astronómicos das casas, especialmente nas principais cidades, alimentaram as preocupações de que exista uma bolha no mercado imobiliário. Desde o final de 2016, dezenas de governos locais expandiram as suas restrições sobre compras de casas e aumentaram o pagamento de entrada para uma hipoteca.

O conjunto de dados foram lançados como parte de uma série de informações económicas reveladas pelo DNE incluindo o PIB, a produção industrial e o investimento em activos fixos, que mostraram que a segunda maior economia do mundo continuou a manter um crescimento estável.

19 Jul 2017