Condomínios | IH recebeu duas dúzias de queixas sobre empresas de administração

Desde que a Lei da Actividade Comercial de Administração de Condomínios entrou em vigor, em Agosto de 2017, até ao final de Janeiro deste ano, o Instituto da Habitação (IH) recebeu 20 queixas contra empresas de administração de condomínios. A informação foi avançada pelo presidente do IH em resposta a uma interpelação escrita do deputado Leong Sun Iok.

Na base das queixas estiveram motivos como a “saída irracional da empresa de administração” ou a falta de afixação da conta e orçamento do edifício. “Todos os casos foram resolvidos e foi assegurada a transferência do poder de administração para evitar conflitos relacionados com a administração de edifícios”, respondeu Arnaldo Santos, presidente do IH.

No mesmo período, o organismo emitiu 297 licenças ou licenças provisórias a sociedades comerciais para prestação de serviços de administração em mais de 700 edifícios. Além disso, o IH passou certidões às administrações de 504 torres de edifícios, com mais de 56 por cento a obterem apoio financeiro para fazerem reuniões das assembleias gerais dos condomínios, no âmbito do Plano de Apoio Financeiro para a Administração de Edifícios.

O relatório de estudo sobre a “situação da administração dos edifícios de mais de sete pisos na península de Macau” foi concluído e está a ser analisado pelo IH.

1 Mar 2021

Condomínios pedem apoio legal na gestão de conflitos

A administração de condomínio dos edifícios Wang Kin e Wang Hoi entregou ontem uma petição ao Chefe do Executivo, Ho Iat Seng, onde pede apoios na gestão dos edifícios privados ao nível jurídico e arbitral.

A responsável da administração, de apelido Wu, defendeu que o Governo deve dar mais apoio à gestão feita pelos condomínios, nomeadamente que possa ser prestado apoio legal na resolução de conflitos relacionados com a disputa de propriedade nos parques que estacionamento dos edifícios.

Segundo Wu, o Instituto de Habitação (IH) deveria ainda considerar a disponibilização de espaços para as reuniões de condomínio, prestar auxílio na verificação do programa das convocatórias quanto à sua legalidade e enviar pessoal para ajudar a esclarecer problemas que surjam no decorrer da reunião.

Por seu turno, Chan Lok Kei, chefe do escritório do deputado Sulu Sou que acompanhou Wu, apontou que, como as administrações de condomínio dos edifícios privados são organizações sem fins lucrativos, faltam recursos financeiros para assumir as despesas de eventuais gastos administrativos quando não são respeitados os regulamentos do Código Civil.

Intervenção urgente

Afirmando que as organizações ficam assim impedidas de pedir apoio legal, Chan Lok Kei sugere que sejam feitas alterações ao regime geral do apoio judiciário, permitindo a sua inclusão.

Além disso, o responsável lembra que o Centro de Arbitragem de Administração Predial (2011-2020), entretanto revogado, não resolveu qualquer caso com sucesso devido ao mecanismo de arbitragem voluntária bilateral. Perante este cenário, Chan Lok Kei defende a substituição da arbitragem obrigatória.

Chan Lok Kei apontou ainda que, por causa do adiamento dos trabalhos legislativos, os promotores dos empreendimentos continuam a lançar processos para ocupar os lugares de estacionamentos dos edifícios construídos antes de 1996, altura em que era impossível obter o respectivo registo. Por isso, aponta que o Governo deve estudar com urgência soluções para o problema.

3 Dez 2020

Condomínios | Decisões só depois de consulta pública

Ainda não houve uma resolução final sobre as percentagens de condóminos necessárias à aprovação de obras e demolições de edifícios degradados. O Conselho de Renovação Urbana vai deixar a resolução para consulta pública, mas o processo já não fica resolvido até ao final do ano

 

O secretário para os Transportes e Obras Públicas, Raimundo do Rosário, afirmou ontem no final da 3ª reunião plenária de 2019 do Conselho de Renovação Urbana (CRU), que a pendente revisão da percentagem necessária de condóminos que estejam de acordo com a execução de obras ou demolição de edifícios, deverá ficar para decidir em consulta pública.

A primeira fase do estudo encomendado pelo Executivo à consultora Deloitte foi agora discutida e mereceu o “parecer favorável” dos membros do CRU, segundo Raimundo do Rosário. A Deloitte elaborou um levantamento das experiências das regiões vizinhas quanto às políticas de renovação urbana, nomeadamente “as que estão mais adiantadas do que nós, como Singapura, Taiwan e Hong Kong”, mas a transposição para um modelo local vai ter ainda que ser analisada.

A questão das percentagens, cujos números finais estiveram para ser aprovados em meados de 2017, depois do aparente acordo alcançado entre o Governo e o CRU, continua sem estar definida.

“É uma questão que seguramente fará parte da consulta pública, portanto as pessoas serão chamadas a pronunciar-se e a dizer o que pensam sobre uma eventual alteração do sistema actual. Agora, como sabem, para demolir um edifício é preciso 100 por cento [de aprovação dos condóminos privados]”.

O documento que esteve para avançar, há dois anos atrás, apesar de não se tratar de uma versão final, pressupunha a alteração do número de condóminos que têm que concordar com a realização de obras em imóveis degradados, que até aqui exige a totalidade dos proprietários. Como afirmava Raimundo do Rosário na altura, “o consenso alcançado é de que todos os edifícios com menos de 30 anos, se tiverem de ser submetidos a um processo de demolição ou renovação, vão precisar da aprovação de 100 por cento dos condóminos. Mas para os prédios que têm entre 30 e 40 anos, terá de ser reunido o voto favorável de 90 por cento dos condóminos, enquanto aqueles que tiverem mais de 40 anos precisam de 85 por cento de aprovações”.

A proposta, cuja aprovação estava anunciada para breve, não chegou a ir para a frente. O atraso deveu-se a “questões de resolução complicada”, para as quais foi “preciso tempo”, por envolver sensibilidades diversas, como foi dito pelo governante na altura. A alteração à percentagem ideal de condóminos para o aval das obras é, para o Executivo, a condição essencial para a agilização dos projectos de reconstrução.

Prazo adiado

A decisão vai ficar agora na mão das comunidades locais, o que ainda levará algum tempo. A data de conclusão do processo, que na última reunião do CRU estava prevista para o final deste ano, já não parece provável, explicou aos jornalistas o secretário. “Não acabamos, porque estamos em Agosto, e aprovar isto é mais um mês ou dois, depois será feito o documento de consulta, que terá que ser aprovado por nós, e a consulta pública em Macau são 45 dias ou 60 dias, portanto não acaba no fim do ano de certeza”.

Entretanto, o Conselho vai continuar a analisar a política de renovação urbana que faz sentido para o território, que “no fundo é saber que caminho vamos trilhar”, procurando os exemplos das regiões que já o estão a fazer há mais tempo. “Estamos a ver se tiramos daqui uma bissectriz qualquer. Temos que encontrar o nosso caminho”, concluiu Raimundo do Rosário.

21 Ago 2019

AL | Lei de administração de condomínio regressa ao hemiciclo para voto na especialidade

 

A 1ª Comissão Permanente da Assembleia Legislativa assinou a parecer sobre a lei que regulamenta a actividade comercial de administração de condomínios. A proposta prevê o aumento da cauções por condutas ilícitas e condiciona o exercício da actividade a licença concedida pelo Instituto da Habitação

Depois de 17 reuniões, 14 das quais com presença de membros do Governo, a 1ª Comissão Permanente da Assembleia Legislativa (AL) assinou o parecer da proposta de lei que regula o ramo das empresas de gestão de condomínios.

De acordo com o parecer assinado pelo presidente da comissão, Kwan Tsui Hang, a versão do documento que o Governo apresentou a 26 de Junho “reflecte as opiniões veiculadas no seio da comissão.” No fundo, ficam limadas as arestas que representavam desentendimentos entre os deputados e os membros do Executivo.

Uma das novidades trazidas pelo diploma é o agravamento das cauções, que passam para valores entre as 100 mil e as 700 mil patacas. Os valores variam consoante o número de fracções administradas.

As empresas têm de prestar estas cauções que funcionam como uma garantia dos condóminos em casos de prática de “condutas ilícitas graves como prestação de declarações falsas”, ou elementos falsos. Segundo o despachado assinado por Kwan Tsui Hang, estas medidas têm um “caracter dissuasor, sancionatório, não tem carácter compensatório”.

Ainda no regime sancionatório, a proposta de lei estabelece a possibilidade de interdição do exercício de funções entre dez meses e um ano.

Baptismo IH

O diploma que vai regressar à AL para votação na especialidade faz depender o reconhecimento de uma empresa de administração de condomínio de concessão de licença por parte do Instituto da Habitação (IH).

Hoje em dia, 90 por cento das edificações registadas em Macau são em regime de propriedade horizontal. De forma a dirimir os normais conflitos que advém das relações jurídicas criadas por esta realidade, urge à AL aprovar uma lei que regulamente este sector de actividade.

Outra das medidas constantes na proposta de lei é a fixação do valor mínimo de 250 mil patacas de capital social das empresas que pretendem competir no mercado da gestão de condomínios. A medida não agradou aos representantes do sector, que consideraram que pode ficar em causa a competitividade de pequenas e médias empresas do ramo.

De forma a “assegurar um nível de profissionalismo e salvaguardar a qualidade dos serviços de administração”, a presente lei cria a figura jurídica do Director Técnico. Uma empresa que queira pedir, ou renovar, a concessão de licença para operar precisa de ter nos quadros um técnico qualificado que dê a cara pela pessoa colectiva.

Neste domínio, o parecer salienta que a Direcção dos Serviços para os Assuntos Laborais levou a cabo cursos de formação para directores e chefias da área da administração predial. Nesses cursos participaram 400 formandos, sendo que 80 por cento exercem funções profissionais no sector em apreço. Tendo em conta que Macau tem 160 empresas de gestão de condomínios, os serviços entendem que a mão-de-obra é suficiente para responder às exigências do mercado.

O documento assinado por Kwan Tsui Hang explica os atrasos na apreciação deste diploma pela sua natureza complexa. Além disso, o processo legislativo teve de ser articulado com a aprovação do “regime jurídico de administração das partes comuns dos condomínios”. Por isso a comissão pediu, várias vezes a prorrogação do prazo para a apreciação na especialidade, solicitação a que o Presidente da AL acolheu sempre positivamente, sem excepção.

Grande Baía | Angela Leong pede a mais informação

A deputada Angela leong pede ao Executivo mais informação aos residentes acerca do projecto da Grande Baía Guangdong-Hong Kong-Macau. De modo a garantir uma implementação com sucesso do projecto no território é necessário, para Angela Leong, que as opiniões favoráveis sejam convergentes até porque, salienta, “Macau é um lugar de pequenas dimensões e precisa da força de todos”. Para unir as tendências, a deputada pede ao Governo que proceda a mais esclarecimentos junto da população para que “os residentes possam entender o projecto em causa e alargar a sua perspectiva desta política regional”, lê-se em interpelação. Angela Leong considera que, neste momento, o importante é a definição de estratégias diversas e que tenham em conta as características dos públicos-alvo a quem se dirigem. A deputada dá exemplos: “os meios de informação multimédia devem ser utilizados para informar os mais jovens e deve existir uma cooperação com o ensino secundário para chegar aos alunos adolescentes”.

24 Jul 2017

Renovação Urbana | Percentagens ficam definidas no próximo mês

 

O Governo e os membros do Conselho de Renovação Urbana, apesar do aparente acordo quanto à percentagem ideal de condóminos para recuperar um edifício antigo, não elaboraram ainda uma proposta final. Raimundo do Rosário espera que isso aconteça no próximo mês

A proposta final era para ser apresentada ontem em reunião plenária, já com números definidos, mas isso não aconteceu. Trata-se do documento que vai definir a percentagem de condóminos concordante necessária para que sejam feitas obras nos edifícios antigos. Apesar de não estar ainda concluída, a proposta será, provavelmente, finalizada no encontro do Conselho de Renovação Urbanística (CRU), no próximo mês, disse o secretário para os Transportes e Obras Públicas, Raimundo do Rosário, ontem, no final de mais uma reunião plenária.

Em causa está a elaboração do documento que vai alterar as percentagens do número de condóminos necessárias para que se possa fazer obras integradas no plano de renovação urbana do território, sem que seja necessária a aprovação das mesmas pela totalidade dos proprietários.

No mês passado, o CRU admitiu ter chegado a um acordo. “O consenso alcançado é de que todos os edifícios com menos de 30 anos, se tiverem de ser submetidos a um processo de demolição ou renovação, vão precisar da aprovação de 100 por cento dos condóminos”, afirmou, na altura o secretário. Já para os prédios que têm entre 30 e 40 anos, terá de ser reunido o voto favorável de 90 por cento dos condóminos, enquanto aqueles que tiveram mais de 40 anos precisam de 85 por cento de aprovações.

Para já Raimundo do Rosário prefere não avançar com os números que estão a ser, neste momento discutidos, para “não cair em erro”.

Edifícios industriais no mesmo impasse

De acordo com Raimundo do Rosário, a questão do uso dos edifícios industriais voltou a ser discutida ontem; no entanto trata-se de outro assunto que “não é fácil”.

“A única coisa que foi decidida para aprofundar esta matéria é que irá existir uma reunião com membros de vários serviços públicos antes da próxima plenária do CRU”, disse. O objectivo é discutir “algumas questões mais técnicas acerca destas estruturas”.

As dificuldades com a matéria foram explicadas por Raimundo do Rosário. Têm também que ver com a questão das percentagens de condóminos necessárias para que estes prédios possam ser sujeitos a obras de renovação, e “com o uso dado a estes edifícios que pode implicar com regulamentos técnicos, designadamente das Obras Públicas e dos Bombeiros”, explicou o secretário.

Relativamente a este assunto, Raimundo do Rosário já adiantou, em Junho, que os edifícios industriais não terão obrigatoriamente de servir para futuras habitações. “Os edifícios já não têm a utilização que tiveram no passado e pretende-se que sejam adaptados para outras finalidades, e não tem de ser necessariamente para habitação. A ideia é revitalizar.”

Macau | ETAR fechada para substituição de condutas

O funcionamento da Estação de Tratamento de Águas Residuais (ETAR) da Península de Macau vai ser suspenso para que seja feita a substituição das condutas subterrâneas de descarga de efluentes. De acordo com um comunicado da Direcção dos Serviços de Protecção Ambiental (DSPA), está danificada uma parte das condutas subterrâneas que ligam a ETAR e a estação de bombagem de efluentes. As obras deverão demorar três dias, entre 24 e 26 deste mês. As águas residuais da península serão, temporariamente, canalizadas para as zonas costeiras através das redes da estação de bombagem. A DSPA promete que vão ser fiscalizadas “constantemente” a qualidade da água nas zonas costeiras e as variações ambientais circundantes.

 

Cerimónia | Corpo de Bombeiros com mais 56 homens

Tomaram ontem posse os 56 instruendos do curso de formação das Forças de Segurança de Macau, que via já na 24.a edição. O Corpo de Bombeiros foi deste modo reforçado com mais de meia centena de elementos. O curso, com a duração de mais de oito meses, é dividido em três fases, incluindo o estágio. Os novos bombeiros estudaram técnicas de salvamento, de combate a incêndios e de gestão de substâncias químicas perigosas. O curso aborda ainda conteúdos relacionados com o Regulamento de Segurança contra Incêndios, o Estatuto dos Militarizados das Forças de Segurança de Macau e o Estatuto dos Trabalhadores da Administração Pública de Macau.

Contas | Cavalos continuam no vermelho

A Companhia de Corridas de Cavalos de Macau, que explora o Macau Jockey Club, fechou 2016 com prejuízos superiores a quatro milhões de patacas. O relatório das contas do exercício do ano passado foi ontem publicado em Boletim Oficial. A empresa detém o monopólio das corridas desde 1978, sendo que o contrato termina no próximo dia 31 de Agosto. No relatório, a empresa que tem Angela Leong como vice-presidente informa que a companhia está em processo de aplicação da renovação do contrato de concessão de corridas pelo Governo da RAEM.

20 Jul 2017

Condomínios | Regime poderá ser votado em Julho

O regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio pode ir ao hemiciclo, para votação na especialidade, já no próximo mês. A afixação de tabuletas e reclamos no rés-do-chão não vai ser sujeita a comunicação prévia à assembleia-geral de condomínio

A votação na especialidade do regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio pode acontecer em Julho. A ideia foi deixada ontem pelo presidente da 2.ª Comissão Permanente da Assembleia Legislativa (AL), Chan Chak Mo. “Depois desta reunião, a próxima etapa é a melhoria na redacção do documento para uma versão mais actualizada para que possa, em meados do próximo mês, ir a votação na AL”, disse o presidente da comissão.

Esteve ainda na mesa daquela que pode ter sido a última reunião de análise do projecto de lei a discussão dos aspectos ligados à afixação de tabuletas e reclamos nas áreas do rés-do-chão dos edifícios. Os proprietários de fracções autónomas não vão precisar de comunicar as intervenções que tenham que ver com a afixação destes materiais à assembleia-geral de condomínio.

A sugestão veio do Executivo. Para o Governo esta seria uma medida que colocaria em causa “a liberdade dos lojistas para afixarem mais reclamos nas fachadas”, esclareceu o presidente da comissão.

Foram seis os votos contra a regra que ditava a obrigatoriedade da comunicação de obras. O objectivo da comissão, indicou Chan Chak Mo, é a “melhoria do ambiente de negócio”, até porque “há entidades oficiais que já têm a seu cargo a emissão deste tipo de autorizações”.

Houve três membros da comissão que se mostraram a favor da manutenção da regra prevista no documento aprovado na generalidade. De acordo com a proposta inicial, só quando as tabuletas e os reclamos fossem colocados directamente na fachada da fracção autónoma no rés-do-chão é que os proprietários das lojas estariam dispensados de obter aprovação da assembleia-geral de condóminos. No entanto, a comunicação de obras para a afixação destes materiais teria sempre um carácter obrigatório.

Pequenos detalhes

Sem mais alterações de fundo, a última recomendação deixada da reunião de ontem teve que ver com uma substituição de vocabulário no que respeita aos destinatários das contratações para prestação de serviços. Neste sentido, o artigo em causa deixa de prever que a assembleia-geral contrate “terceiros”. O termo será substituído por “empresas”, terminologia que “inclui pessoas singulares e colectivas”, afirmou Chan Chak Mo.

22 Jun 2017

Condomínios | Quem vende tem responsabilidade sobre dívidas

O Governo mexeu na proposta de lei relativa ao regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio. Apesar de ter mantido a possibilidade de os novos compradores de uma fracção terem de arcar com as despesas do condomínio dos dois anos anteriores à transacção, podem, contudo, exigir uma caução a quem vende

A 2.ª Comissão Permanente da Assembleia Legislativa (AL) analisou ontem a nova versão da proposta de lei relativa ao regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio.

Quem compra pode ter de arcar com as despesas de condomínio dos últimos anos, mas fica explícito que o vendedor do apartamento tem responsabilidade sobre essas mesmas dívidas até ao momento da venda. Manteve-se, assim, a chamada responsabilidade solidária em relação ao processo.

A nova versão da lei determina, contudo, a possibilidade de o comprador exigir uma caução para arcar com essas despesas. Tudo vai depender de cada caso e do acordo que seja estabelecido.

À margem do encontro, a secretário para a Administração e Justiça, Sónia Chan, garantiu que as alterações foram feitas no sentido de garantir uma maior transparência nesse processo.

“A melhoria visa uma melhor gestão do condomínio. Fizemos um reforço da transparência em relação à entrega de despesas como água e luz, definimos a responsabilidade sobre esta matéria”, apontou.

Sónia Chan disse ainda que “os proprietários terão a responsabilidade, mas os intermediários ou outras pessoas associadas devem fazer saber aos potenciais compradores das fracções da existência de dívidas. Ambas as partes devem ter informações”.

Maior consenso

A proposta reúne agora um maior consenso por parte dos deputados que compõem a 2.ª Comissão Permanente, à excepção de Mak Soi Kun. A informação foi dada por Chan Chak Mo, que preside ao grupo de trabalho. “Na reunião passada, muitos membros estavam contra, mas hoje só uma pessoa se manifestou contra a proposta”, explicou.

A proposta de lei passa, assim, a definir, preto no branco, que “o proprietário de uma fracção é responsável pelos encargos até à transmissão do direito de propriedade”, o que, na visão de Chan Chak Mo, “protege melhor os interesses do comprador”.

Não basta apenas ao vendedor alertar sobre a existência de dívidas, mas sim a todas as partes interessadas no processo de compra e venda. “Deve ser facultada a informação sobre as dívidas dos últimos dois anos, com cópia de documentos comprovativos, não só pelo proprietário, como pelo notário ou agente imobiliário”, acrescentou o deputado.

A responsabilidade solidária foi mantida no diploma porque, segundo o Governo, o facto de uma minoria não pagar as despesas de condomínio pode afectar a maioria dos que vivem no edifício em questão.

Apesar de a nova versão da proposta de lei prever o pagamento de uma caução, não está definido o montante que o comprador da casa pode ou deve pedir. “Se a dívida for de cinco mil patacas, por exemplo, o comprador da fracção pode exigir três mil patacas ao vendedor. Isso protege quem compra, mas tudo vai depender do acordo feito entre ambas as partes.”

Sem acordo, as duas partes podem sempre recorrer aos tribunais.

16 Jun 2017

Condomínios | Governo ainda não decidiu sobre responsabilidade solidária

Foi a promessa de Sónia Chan aos membros da comissão permanente que está a analisar o diploma sobre a administração das partes comuns do condomínio. O regime de ambulatoriedade tem sido alvo de críticas. O Governo contra-argumenta com os sistemas legais de Itália e Singapura

A secretária para a Administração e Justiça prometeu ontem aos membros da 2.a Comissão Permanente da Assembleia Legislativa (AL) que o Governo vai tomar uma decisão sobre o regime de ambulatoriedade ainda antes do próximo encontro entre deputados e membros do Executivo. A questão tem gerado alguma polémica e Sónia Chan não sabe, por enquanto, se vai deixar cair a ideia.

O regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio prevê que o adquirente do direito de propriedade sobre a fracção autónoma é responsável pela dívida dos encargos de condomínio do imóvel em causa, sempre que o registo da dívida seja anterior à sua aquisição.

“O Governo mostrou-nos um documento sobre um estudo comparativo da aplicação do regime de ambulatoriedade em Itália e em Singapura”, relatou Chan Chak Mo, presidente da comissão permanente, no final do encontro. “Perguntámos aos representantes do Executivo se vão ou não eliminar este regime. O Governo disse que não, que ainda vai ponderar e fazer estudos para ver se mantém ou elimina este regime da nossa proposta de lei”, explicou.

Ainda de acordo com o deputado, Sónia Chan garantiu que, “antes da próxima reunião”, será dada uma resposta à AL sobre o assunto. “E disse-nos que em Singapura e em Itália se aplica o regime de ambulatoriedade. Em Itália, a responsabilidade solidária é de um ano, mas na nossa proposta é de dois”, notou Chan Chak Mo. “A secretária não insistiu nesta questão.”

Novas explicações

A reunião de ontem entre deputados e representantes do Executivo serviu para analisar várias alterações feitas à versão inicial da proposta. Estiveram em cima da mesa assuntos como o regime de votação e o quórum, que agora passa a estar em conformidade com o que prevê o Código Civil. Falou-se ainda do depósito de actas junto do Instituto da Habitação, e das regras para a eleição e exoneração de membros da administração, que foram modificadas.

O novo regime introduz novas normas para a afixação de tabuletas e reclamos. Quando a lei entrar em vigor, os estabelecimentos comerciais vão ter de obedecer a critérios mais rígidos: só quando estes materiais forem colocados directamente na fachada da fracção autónoma no rés-do-chão é que os proprietários das lojas vão estar dispensados de obter aprovação da assembleia-geral de condóminos, sendo mesmo assim será obrigatório comunicar que vão ser feitas obras para a afixação das tabuletas. Em todas as outras situações – pilares e fachadas acima do rés-do-chão – vai ser necessária luz verde do condomínio.

“Alguns deputados fizeram perguntas sobre tabuletas e reclamos no rés-do-chão”, afirmou Chan Chak Mo. Há membros da comissão com dúvidas sobre a “operacionalidade destas regras”. Pretendem ainda saber o que vai acontecer com as tabuletas que já estão afixadas. “Concluímos, no final, que vamos colocar de novo estas questões ao Governo para obtermos uma resposta”, rematou o presidente da comissão.

8 Jun 2017

Habitação | Sónia Chan esclarece lei de administração de condomínios

As despesas de condomínio são da responsabilidade dos proprietários, clarificou a Secretária para a Administração e Justiça este fim-de-semana. As declarações de Sónia Chan surgem na sequência das dúvidas dos deputados da comissão permanente da Assembleia Legislativa que acompanha os trabalhos de revisão da lei

Na semana passada, os deputados que formam a 2.ª Comissão Permanente da Assembleia Legislativa (AL), pediram o regresso do Governo para esclarecer dúvidas sobre a revisão do regime jurídico que regula a administração de partes comuns dos condomínios. A resposta, apesar de informal, não se fez esperar. Este fim-de-semana, à margem de um evento público, Sónia Chan falou à comunicação social para tentar dissipar questões que têm sido levantadas acerca da referida revisão legal. A Secretária para a Administração e Justiça explicou que as despesas de condomínio são obrigação dos proprietários e que caso esses custos não sejam pagos os proprietários serão responsabilizados. Chan acrescentou ainda que a responsabilidade se mantém apesar das fracções terem sido colocadas no mercado.    

A responsável pela Administração e Justiça esclareceu que o objectivo da revisão da lei em questão pretende dar uma resposta aos atrasos no pagamento de despesas de condomínio. Esta foi uma das dúvidas suscitadas pelos deputados da comissão que acompanha a reforma legal.

Segundo a versão apresentada à 2.ª Comissão Permanente, em caso de reparações indispensáveis e urgentes em áreas exteriores às fracções autónomas os condóminos podem avançar com os trabalhos, caso não haja um órgão responsável pela gestão do condomínio. Os custos dessas obras de reparação serão reembolsados pelos proprietários.

Comprador informado

Sónia Chan acrescentou ainda que outro dos objectivos da revisão do diploma é permitir ao comprador da fracção autónoma ter conhecimento se o proprietário tem alguma dívida ao condomínio.

A lei tem também como propósito tornar o acto de compra e venda de fracções autónomas mais transparente. Neste sentido, a Secretária para a Administração e Justiça acrescentou que o regime obriga o mandatário responsável, ou o notário, a providenciar informações ao comprador de forma a este poder ponderar convenientemente todas as implicações da transacção.

Na sequência das dúvidas que a alteração legal tem suscitado, Sónia Chan referiu que a proposta de lei em causa ainda está em fase de análise e discussão, ou seja, ainda não há um texto final do diploma.

Na semana passada, Chan Chak Mo previa avanços na discussão da revisão legal. “Esperamos terminar a análise do diploma nas duas próximas reuniões e depois convidar representantes do Executivo a virem cá”, projectava o deputado. As reuniões em questão estão agendadas para hoje e amanhã.

22 Mai 2017

AL | Obras urgentes em condomínios causam dúvidas

O Governo vai ter de voltar à Assembleia Legislativa para esclarecer a comissão que está a analisar o regime da administração das partes comuns do condomínio. Os deputados e a assessoria têm dúvidas sobre as regras para as obras nos espaços comuns que implicam reembolso de despesas

A versão que está em cima da mesa não é a original, o texto em análise já foi alterado, mas nem assim parece convencer totalmente a 2.a Comissão Permanente da Assembleia Legislativa (AL). Deputados e assessoria têm dúvidas em relação a alguns aspectos previstos no regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio. O presidente do grupo de trabalho, Chan Chak Mo, deixou logo o aviso: o Executivo vai ser chamado à AL para prestar novos esclarecimentos.

Em causa estão, sobretudo, os artigos que dizem respeito em obras em partes comuns. O articulado prevê que, em caso de reparações “indispensáveis e urgentes” em zonas exteriores às fracções autónomas, os condóminos possam avançar com os trabalhos necessários, quando não existe um órgão de gestão do condomínio. Os proprietários ou inquilinos que tenham feito as reparações serão reembolsados das despesas. “Se não houver verba suficiente no fundo comum de reserva, haverá então uma participação de todos os condóminos”, explicou Chan Chak Mo.

De acordo com o presidente da comissão permanente, a assessoria detecta uma dificuldade em traçar uma linha rigorosa entre fracção autónoma e parte comum, uma vez que há obras urgentes que poderão envolver ambos os espaços. “Nestes casos, é preciso saber se o condómino vai ser reembolsado ou não. Temos de perguntar ao Governo se é possível clarificar melhor estas normas.”

Ainda segundo Chan Chak Mo, alguns deputados deram conta de que há muitas queixas precisamente sobre esta questão. “Esperamos terminar a análise do diploma nas duas próximas reuniões e depois convidar representantes do Executivo a virem cá.” Para a próxima semana estão já marcadas duas reuniões da comissão.

Fundos e fachadas

A sessão de ontem serviu para analisar também as alterações que foram introduzidas pelo proponente na versão original. O Governo acolheu uma proposta dos deputados que resultou na eliminação do artigo que dispunha sobre um fundo especial.

“Este fundo serviria para o pagamento de despesas imprevistas, mas podia dar azo a desvio de dinheiro, por exemplo”, diz Chan Chak Mo. “Também o conceito de despesas imprevistas que ultrapassam o orçamento era diferente do conceito aplicado para o fundo comum de reserva.” O artigo caiu e os condomínios funcionarão apenas com o fundo comum de reserva. “Não há necessidade de um fundo especial.”

Os deputados analisaram ainda o artigo que dispõe sobre a afixação de tabuletas ou reclamos. Quando a nova lei entrar em vigor, os estabelecimentos comerciais vão ter regras mais rígidas em relação a esta matéria. Só quando estes materiais forem colocados directamente na fachada da fracção autónoma no rés-do-chão é que os proprietários das lojas vão estar dispensados de obter aprovação da assembleia-geral de condóminos, sendo que é obrigatório comunicar que vão ser feitas obras para a afixação das tabuletas. Em todas as outras situações – pilares e fachadas acima do rés-do-chão – vai ser necessária luz verde do condomínio.

18 Mai 2017

Dívidas de condomínio sem registo na conservatória

A proposta de lei relativa ao regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio vai deixar de obrigar os proprietários dos apartamentos a registar na conservatória as dívidas relativas ao edifício onde moram, tais como contas da água ou da luz. Em vez disso, o Governo decidiu introduzir na proposta de lei o conceito de responsabilidade solidária.

A ideia foi apresentada ontem pelo deputado que preside à 2.ª Comissão Permanente da Assembleia Legislativa (AL), Chan Chak Mo. “Na versão inicial da proposta de lei, no caso de haver uma dívida relativa a despesas de condomínio, de electricidade ou de água, por exemplo, havia a necessidade de fazer o registo da dívida na conservatória. Mas por causa do seu volume de trabalho, foi analisado se há ou não necessidade de fazer esse registo na conservatória”, apontou.

O conceito de responsabilidade solidária implica, portanto, que “o proprietário da fracção tenha o dever de informar o comprador [da dívida existente] à data da assinatura da escritura”. “O interessado na aquisição da fracção autónoma tem o direito de ser informado pela administração do condomínio ou por uma pessoa singular ou colectiva, designada para esse efeito em assembleia-geral”, explicou ainda Chan Chak Mo.

As dívidas a serem transmitidas dizem apenas respeito aos dois anos anteriores à data da compra do apartamento. Chan Chak Mo explicou ainda que há ainda questões por esclarecer sobre esta matéria.

“Se o comprador não for informado sobre essa dívida, o vendedor tem alguma consequência?”, questionou, tendo afirmado que este será um ponto a debater entre a comissão e o Governo.

Meio ano à espera

Ontem, a 2.ª Comissão Permanente da AL realizou a primeira reunião sobre esta proposta de lei desde que o Governo apresentou uma nova versão, já com as devidas alterações.

Chan Chak Mo justificou os cerca de seis meses de espera com a necessidade de auscultação de várias associações, tais como a União Geral das Associações de Moradores de Macau e a Federação das Associações dos Operários de Macau, entre outras.

O presidente da comissão permanente adiantou que a análise na especialidade deverá estar concluída a tempo de o diploma ser votado ainda na actual legislatura.

17 Mai 2017

Condomínios | Kaifong querem ajustamentos na proposta de lei

Responsabilidades acrescidas para associações de condomínios, falta de apoio jurídico ou processos administrativos complexos estão na base das queixas que motivam uma reunião com Comissão Permanente que analisa o Regime Jurídico da Administração das Partes Comuns dos Condomínios. Os Kaifong querem esclarecer as polémicas

As responsabilidades e obrigações das associações dos condomínios definidas pelo Regime Jurídico da Administração das Partes Comuns dos Condomínios, proposto pelo Governo, não é consensual e os Kaifong pedem uma reunião com a Assembleia Legislativa para entregar um conjunto de opiniões que receberam. Chon Chong, chefe do Centro de Recursos de Gestão Predial dos Kaifong, pede a revisão face à definição das responsabilidades impostas às associações de condomínios na proposta que está a ser discutida na 2.ª Comissão Permanente na AL. As declarações foram feitas no programa Macau Talk do canal chinês da Rádio Macau, em que o dirigente solicita ainda apoio jurídico para os membros destas associações. Em causa está uma recolha de opiniões que os Kaifong têm vindo a fazer acerca da referida proposta e que pretendem apresentar à AL. Para o efeito, tencionam agendar um encontro com a Comissão que tem em mãos a análise na especialidade de modo a esclarecer os assuntos que consideram mais polémicos.

Voluntários e responsabilidades

Um dos pontos a abordar é a sugestão advinda da proposta de lei para que sejam estabelecidas, de forma voluntária, as associações de gestão de condomínios pelos pequenos proprietários e as responsabilidades e obrigações que os seus membros poderão vir a ter que assumir. Chon Chong alerta ainda para a falta de apoio jurídico para as associações de condomínios na medida em que os seus membros são frequentemente confrontados com situações que envolvem disputas jurídicas.

Burocracia a mais

Outro aspecto de relevo para o chefe do desenvolvimento predial dos Kaifong é a redução necessária dos procedimentos administrativos no que respeita ao estabelecimento das associações. A sugestão deriva das queixas em grande número que têm referido as dificuldades em conseguir, por exemplo, listas de proprietários.
No mesmo programa também teve a palavra Ao Ieong Kuong Kao, vice-director geral da Aliança de Povo de Instituição de Macau, e Mou Wai Hong, representante de um grupo independente que analisa a proposta dos condomínios. Ambos referiram que o trabalho gratuito e a falta de formação em gestão predial dos membros das associações de condomínios associado a novas responsabilidades que a presente proposta traz vão fazer com que não haja interessados em integrar as associações.

8 Set 2016

Condomínios | Pedida entidade independente para resolver conflitos

Imparcialidade é o que se pede ao Governo na resolução de conflitos que envolvam condomínios e condóminos. Os casos são poucos, mas a 2ª Comissão quer um terceiro elemento para evitar idas a tribunais

O Governo poderá ter que proceder à criação de uma nova entidade que abarque as questões da mediação e arbitragem no que respeita às resoluções de conflitos e litígios dentro dos condomínios. A questão foi analisada ontem, em mais uma reunião da 2ª Comissão Permanente da Assembleia Legislativa (AL), presidida pelo deputado Chan Chak Mo.
Em análise está a proposta de Lei do Regime Jurídico da Administração das Partes Comuns do Condomínio que prevê a existência de duas instâncias de resolução de conflitos e litígios sem que seja necessário recorrer a acções judiciais. Estas instâncias poderão ser obrigatórias se designadas como tal no respectivo regulamento.
No entanto a 2ªComissão Permanente considera haver necessidade de criar uma terceira entidade que abarque estas duas funções e que tenha um carácter independente.
Até agora a resolução de conflitos poderia passar pelo privado, ou ser entregue ao Instituto da Habitação (IH). Algo que poderá mudar, pois a 2ª Comissão Permanente pretende que estes casos sejam analisados por uma instância independente do Governo.
Chan Chak Mo relembra que estes dois regimes de resolução de conflitos já existem, nomeadamente por uma empresa alojada no edifício World Trade Centre (WTC). Esta terceira plataforma terá como principal objectivo “evitar recorrer ao recurso judicial para resolver os problemas”, conforme adiantou o deputado.
Não sendo clara a distinção entre mediação e arbitragem, na presente proposta de lei, foi solicitada uma clarificação dos conceitos. Será assim realizado um “ajustamento à redacção” de modo a ser aperfeiçoada e mais explícita. Se por um lado e, por parte do governo, são termos semelhantes, já para Chan Chak Mo a mediação seria para “casos mais leves” enquanto que a arbitragem para “casos mais graves que possam exigir a apresentação de provas”.
No entanto, e após recorrer à arbitragem, caso a situação permaneça sem solução, os interessados poderão “sempre recorrer ás vias judiciais normais”. Para o deputado, mesmo recorrendo a estes dois dispositivos, muitas vezes não “se consegue efeitos satisfatórios”. Contudo, o presidente explicou que os “casos são poucos”.

Com ou Sub

Foi ainda debatida a questão das prioridades, nomeadamente dos regulamentos dos subcondomínios, no que respeita à aplicação das sanções pecuniárias em caso de incumprimento. Aquando da existência de regulamento de subcondomínios, este prevalece sobre o do condomínio (geral).
O deputado exemplifica com a situação da proibição de cães: poderá estar previsto no regulamento do condomínio a proibição dos animais, no entanto, se o regulamento do subcondomínio o autorizar, este será prioritário e os espaços comuns abrangidos pelo regulamento do sub condomínio poderão permitir a sua existência.

Ano novo, casa nova

Arnaldo Santos, presidente do Instituto da Habitação afirma que, no que respeita ao caso da habitação pública, a análise das 1900 candidaturas vai ser realizada de forma faseada, sendo que por semana serão analisadas cerca de 60. Das primeiras analisadas foram admitidas cerca de 45, confirmou o presidente, à margem da reunião da 2ªComissão Permanente. A análise destas candidaturas abrange os casos denunciados no início deste ano, de falsas declarações no concurso para atribuição de habitação pública. A primeira escolha das fracções pelas famílias já admitidas no processo vai ter início a partir da próxima segunda-feira, sendo que, a ocupação pode ocorrer aquando do término da respectiva construção. Das candidaturas negadas Arnaldo Santos refere que poderão prosseguir com recurso através dos devidos meios legais. O presidente admitiu ainda que a novas habitações poderão estar prontas no final do próximo ano, sem garantias.

23 Jun 2016

Condomínios | Regras obrigatórias para prédios com mais de 10 fracções

Os condomínios com mais de 10 fracções autónomas terão de ter um regulamento. A regra é definida pelo Regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio, em análise na especialidade. Uma regra, aponta Chan Chak Mo, presidente da 2ª Comissão Permanente, grupo responsável pela apreciação, “muito clara”.
No fundo, explica Chan Chak Mo o que se pretende é que os edifícios “criem Assembleia Gerais”. “Sabemos que muitos edifícios não as têm, e também não existem administração [de condomínios], por isso pretende-se, com a proposta, incentivar à criação das assembleias gerais e administrações”.
Propõe então o regulamento que todos estes edifícios criem, na sua primeira reunião, um regulamento do condomínio, ou que aprovem o mesmo, caso já exista. Se os condóminos não aprovarem, ou que o mesmo não entre em vigor nos seis meses após a reunião, este regulamento deve voltar a votos. Se ainda assim não for aprovado, é a própria administração que o aprova, conforme explica o presidente da Comissão.
Administração esta, que em edifícios com menos de 100 fracções poderá ser composta apenas por uma pessoa. Igual ou superior a esse número as administrações terão de ter um mínimo de três pessoas na sua composição. A análise na especialidade continua para a próxima semana. Tal como já referido, em sessões passadas, Chan Chak Mo não sabe se os trabalhos irão estar terminados ainda nesta sessão legislativa.

16 Jun 2016

Casos urgentes de condomínios não precisam de aprovação

As reparações mais urgentes a serem efectuadas em edifícios não vão necessitar da aprovação de dois terços dos membros do condomínio. É o que consta no Regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio, que foi ontem analisado pelos deputados da 2ª Comissão Permanente da Assembleia Legislativa (AL).
“Os casos considerados indispensáveis, como infiltrações, não terão de ser sujeitos à aprovação da assembleia-geral do condomínio, porque não há possibilidade de esperar pela decisão final, dado ser um caso urgente. O responsável das Obras Públicas explicou que qualquer condómino pode apresentar o pedido de reparação urgente por sua iniciativa, porque se for vitima de problema quer resolver o problema”, disse o deputado Chan Chak Mo, que preside à comissão.

Da mediação

Chan Chak Mo referiu ainda que o Instituto da Habitação (IH) poderá ser chamado a analisar o caso. “Há sempre conflitos, porque a vítima pode achar que sim (que é urgente a reparação) e os outros acharem que não, e pode sempre ser pedido o apoio do IH para verificar a situação. A vítima pode achar que é uma infiltração na fachada e outros acharem que é provocada pela sua própria casa”, explicou.
Quanto às obras a realizar nas partes comuns do edifício, como os terraços ou as fachadas, os moradores que não concordarem poderão não pagar as despesas. “Aí há que ter a aprovação de dois terços do condomínio, mas se os condóminos acharem que essas obras têm uma natureza voluptária e não concordarem com elas, e se o tribunal lhes der razão, o restante um terço das pessoas que não concordam podem não pagar. A pessoa pode no futuro pagar a sua quota parte para usufruir dessas inovações”, disse Chan Chak Mo. Um dos exemplos que pode ser dado é a construção de uma piscina no terraço de um edifício.

8 Jun 2016

Condomínios | Comissões apelam a subsídios devido a salário mínimo

Várias comissões de administração de condomínios de edifícios apelam a que o Governo atribua subsídios para despesas ou defina um período de transição para equilibrar o aumento das despesas devido à implementação do salário mínimo para os trabalhadores de limpeza e segurança. A saída dos guardas dos prédios é outra preocupação apresentada pelas administrações.
Com a entrada em vigor, a 1 de Janeiro do próximo ano, do salário mínimo para esta classe de trabalhadores, as comissões preocupam-se que vá acontecer uma alteração ao cenário actual destas administrações de edifícios.
Segundo o Jornal do Cidadão, nove comissões de administração dos condomínios de prédios reuniram-se, na quarta-feira, com a Direcção dos Serviços para Assuntos Laborais (DSAL), referindo que alguns proprietários de apartamentos já viram as suas despesas de condomínios aumentar.

Aumento pesado

O representante da comissão do Edifício Jardim Hoi Keng, Ho Mou Pan, por exemplo, revelou que a despesa dos condomínios aumentou de 300 patacas para mil, considerando este aumento inaceitável.
“O salário mínimo só abrange os trabalhadores de limpeza e de segurança, mas na tabela de orçamento oferecida pela empresa de gestão predial, o aumento das despesas incluiu outras despesas, como a de manutenção. É difícil que os proprietários aceitem uma coisa assim”, argumentou.
O representante acrescentou que o aumento tem causado pressão aos proprietários das fracções mais pequenas e espera, por isso, que o Governo equilibre as duas partes, oferecendo subsídios ou definindo um período de transição. Da parte da DSAL, ainda não existe qualquer resposta, explicou ainda o representante.
Outra representante das comissões com apelido de Ao Ieong apontou que apesar do aumento das despesas dever ser aprovado pela comissão de administração isso não acontece, mas alerta que, caso existam proprietários que insistam em rejeitar os aumentos, a empresa de gestão poderá deixar os edifícios sem administração, afectando por isso a vida dos moradores.

4 Set 2015

Condomínios | Governo quer assumir papel principal

O Governo quer assumir o papel de responsável pela resolução da problemática patente na gestão de condomínios. Um mecanismo de supervisão é o que o IH propõe, respondendo assim às perguntas de Melinda Chan

É através de intervenção do próprio Governo que o Instituto de Habitação (IH) quer resolver o problema “um edifício, dois ou mais entidades de gestão”. A notícia foi avançada pelo director do IH, Ieong Kam Wa, quando respondia à interpelação escrita da deputada Melinda Chan, em Junho passado, sobre a revisão da proposta da consulta pública do Regime Jurídico da Administração das partes comuns do condomínio.
“Sugerimos introduzir um mecanismo de supervisão de convocação, ou seja, todas as reuniões sobre eleição, substituição e demissão dos membros das entidades de gestão de edifícios devem ser convocadas depois do IH emitir uma carta de aprovação, em paralelo, os registos das reuniões devem ser guardados no IH”, esclareceu o director. [quote_box_right]“Sugerimos introduzir um mecanismo de supervisão de convocação, ou seja, todas as reuniões sobre eleição, substituição e demissão dos membros das entidades de gestão de edifícios devem ser convocadas depois do IH emitir uma carta de aprovação”,Ieong Kam Wa, director do IH[/quote_box_right]

Na interpelação, Melinda Chan apontava que as consultas públicas sobre a revisão do regime começaram em 2013, mas até ao momento a proposta ainda não foi implementada. A deputada referiu também que existe o problema de “um prédio, duas comissões de condomínios”, o qual só pode ser resolvido através de tribunais, algo que o IH terá que resolver.

Autoridade em campo

Em resposta, o director do IH frisou que a revisão da proposta tem como objectivo principal resolver esse mesmo problema, através de intervenção do poder da autoridade do Governo.
Ieong Kam Wa referiu ainda que o IH já pediu à Universidade de Macau (UM) a elaboração da primeira versão de instruções sobre regulamentos de administração de condomínios, documento que, adianta, já está concluído. O director explicou que quando o regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio for aprovado em Assembleia Legislativa (AL), o IH poderá ajustar de forma ligeira essas instruções para corresponder a aplicação do regime jurídico.

19 Ago 2015