A primeira metade de Novembro trouxe uma recuperação no nível de transacções, mas os preços continuam em quebra, com o metro quadrado médio a valer menos de metade do que valia nos anos dourados do mercado imobiliário, em 2019, antes da pandemia

O número de compras e vendas de habitação mais do que duplicou na primeira quinzena de Novembro em comparação com o período similar do ano passado. Os dados foram divulgados na segunda-feira, no portal da Direcção de Serviços de Finanças (DSF).

De acordo com os dados oficiais, nos primeiros 15 dias de Novembro foram transaccionadas 145 habitações, o que representa mais do dobro das transacções face aos primeiros 15 dias de Novembro do ano passado, quando foram vendidas 72 fracções.

Este é o melhor registo para o início de Novembro desde 2021, quando tinham sido transaccionadas 182 habitações. Desde que o portal da DSF apresenta estatísticas de transacções por quinzena, o que começou em 2018, o registo de maior número de compras e vendas ocorreu em 2019, quando nos primeiros 15 dias de Novembro foram transaccionadas 282 casas.

No entanto, se for tida em conta a média de vendas, antes da apresentação dos dados por quinzena, o recorde está em 2020, os dados mais antigos no portal da DSF, quando durante todo o mês houve um total de 1.680 transacções, o que representa uma média de 840 compras e vendas na primeira metade do mês.

Em comparação com o início e Outubro, os dados mostram também um crescimento, dado que nesse período tinham sido registadas 80 vendas de habitação. O maior número de vendas aconteceu em Macau, com 102 negócios, seguido da Taipa, 36 transacções, e Coloane, onde foram registadas sete.

Preços a caírem

Apesar do maior número de transacções, na primeira metade de Novembro, o preço médio do metro quadrado apresentou uma redução de 9,5 por cento, face a Novembro do ano passado. Na primeira metade do mês passado, o preço médio do metro quadrado foi de 72.982 patacas, quando há um ano tinha sido de 79.932 patacas.

As estatísticas da DSF revelam também que o recorde do preço para a primeira metade de Novembro foi estabelecido em 2019, quando a média do preço do metro quadrado chegou a 113.690 patacas. Face aos valores mais recentes, a diferença é superior a 55 por cento.

Quando a comparação é feita com a primeira quinzena de Outubro deste ano, a diferença é de 20,1 por cento, dado que no início do décimo mês do ano, o preço médio do metro quadrado tinha chegado a 87.668 patacas.

No mês passado, foram vendidas 253 fracções autónomas para habitação, mais 60 do que em Setembro e quase o dobro das transacções registadas em Outubro de 2023. Se por um lado, as vendas aumentaram, o preço médio por metro quadrado continua a descer. Face a 2022, o custo da habitação caiu 28,5 por cento

O passado mês de Outubro fez brilhar uma luz ao fundo do túnel em que o mercado do imobiliário para habitação entrou nos últimos anos. De acordo com as estatísticas referentes à liquidação do imposto do selo por transmissões de bens, da Direcção dos Serviços de Finanças (DSF), 253 casas foram vendidas no mês passado, mais 60 do que em Setembro, representando um aumento mensal de 31 por cento.

Em termos anuais, o crescimento é ainda maior, 88,8 por cento, com as vendas em Outubro deste ano a acrescentarem 119 fracções ao registo de Outubro de 2023.

Do total de vendas no mês passado, mais de dois terços (72,3 por cento) foram referentes a fracções localizadas na península de Macau, onde se concentram os apartamentos com menor área e preços mais acessíveis. Importa indicar que no mês passado só as vendas na península de Macau, deixando de fora Taipa e Coloane, ultrapassaram em quase meia centena o registo do território inteiro da RAEM em Outubro de 2023.

Destas 183 casas vendidas na península, as zonas onde o mercado imobiliário esteve mais activo foram Areia Preta (incluindo novos aterros) e Iao Hon, onde se registaram 46 transacções, e o ZAPE. Na ilha da Taipa, quase todas as fracções vendidas aconteceram na zona da Baixa da Taipa, com 42 vendas num total de 57. Em Coloane, foram vendidas 13 fracções.

Metros ao quadrado

Os dados divulgados pela DSF mostram que o preço médio por metro quadrado continua em retracção. No passado mês de Outubro, o metro quadrado de uma casa custou 79.641 patacas, uma ligeira descida (0,92 por cento) face a Setembro, quando o metro quadrado tinha um preço de 80.384 patacas. Apesar da ligeira quebra mensal, a área útil das fracções vendidas aumentou, passando de 77 metros quadrados em Setembro, para 89 metros quadrados no mês passado.

As discrepâncias acentuam-se à medida que recuamos no tempo. Comparando os preços com Outubro do ano passado, os dados da DSF mostram uma depreciação de 6,4 por cento, face às 85.132 patacas que custava em média um metro quadrado. A diferença torna-se ainda mais contrastante quando se comparam os dados do último Outubro com o mesmo mês de 2022, altura em que o mercado imobiliário para habitação aprofundou a crise, com a quebra a situar-se em 28,5 por cento.

Apesar de em Outubro de 2022 se terem vendido menos casas do que no mesmo mês em 2019, há dois anos o preço médio do metro quadrado era quase 10 por cento superior ao último Outubro antes da pandemia da covid-19.

Em Setembro, foram vendidas 193 fracções para habitação, uma quebra mensal ligeira, mas um aumento anual de quase um terço. Ainda assim, os primeiros nove meses de 2024 foram piores do que no ano passado, apesar das isenções fiscais lançadas pelo Governo. A confirmar-se a tendência, este ano será um dos anos mais fracos das últimas quatro décadas

Apesar das isenções fiscais aprovadas em Abril deste ano, destinadas a revigorar o mercado imobiliário, as vendas de fracções para habitação continuam em níveis quase sem paralelo em Macau. No passado mês de Setembro, foram vendidas 193 casas, pelo preço médio de 80.384 patacas por metro quadrado, de acordo com dados estatísticos publicados no portal da Direcção dos Serviços de Finanças. Em termos mensais, o registo do mês passado foi inferior a Agosto, quando foram vendidos 200 apartamentos (- 3 por cento) com um preço médio por metro quadrado de 79.568 patacas (+ 1,02 por cento).

Apesar da pouca flutuação em termos mensais, comparando com Setembro de 2023, no mês passado as vendas de imobiliário para habitação cresceram 32,2 por cento, enquanto o preço do metro quadrado caiu 0,8 por cento. Porém, analisando o volume de vendas nos primeiros nove meses do ano, o registo deste ano é inferior ao do ano passado com menos 68 fracções vendidas. Comparando com 2022, o pior ano desde que há registos estatísticos (1983), nos primeiros nove meses de 2024 foram vendidos mais 150 imóveis, apesar da quebra de mais de 36 por cento no período entre Junho e Setembro. Contudo, as vendas continuam em níveis bastante inferiores aos tempos antes da pandemia. Nos primeiros nove meses de 2019 foram vendidas 6.074 fracções, muito mais do dobro das 2.315 vendas entre Janeiro e Setembro deste ano, registo que representa uma quebra de 61,9 por cento. Importa referir que também o preço dos imóveis registou quebras de 22,28 por cento entre os primeiros nove meses deste ano e de 2019.

O estado das coisas

Numa perspectiva mais alargada, o terceiro trimestre deste ano encerrou com a venda de 749 casas, com um preço médio por metro quadrado de 86,048 patacas, números que se traduzem em quebras a toda a linha face ao trimestre anterior, quando foram vendidas 1.028 casas (- 27,14 por cento), com um preço médio por metro quadrado 93.118 patacas (- 7,59 por cento).

Porém, face ao registo do ano passado, o terceiro trimestre deste ano registou um aumento de vendas perto de 27 por cento, enquanto o preço caiu 7,56 por cento. A comparação torna-se menos optimista face ao terceiro trimestre de 2019, com o mesmo período deste ano a ser sinónimo de quebras de vendas (- 65,2 por cento) e dos preços (- 22,28 por cento).

Visto à lupa

Tendo em conta as diferentes zonas do território, durante o mês de Setembro a península continua a ser a zona onde mais fracções são vendidas, quase 62 por cento das vendas globais da RAEM, enquanto Coloane continua a registar o preço mais elevado com o metro quadrado a atingir 121.190 patacas.

As zonas mais baratas da região no mês em análise foram as zonas Ferreira do Amaral (Guia), onde o metro quadrado valia 42.636 patacas, e a Baixa de Macau onde o metro quadrado custou em média 48.893 patacas.

Como é habitual, as vendas nas ilhas foram bastantes inferiores às da península. No mês em análise, foram vendidas 39 casas na Taipa e 35 em Coloane. Em relação ao volume de vendas, as zonas onde se registaram mais transacções foram a Cidade e Hipódromo da Taipa (39 transacções), seguido de Coloane (35 transacções) e a Baixa da Taipa (25 transacções).

Na península, as zonas com mais vendas de apartamentos foram os Novos Aterros da Areia Preta, onde em Setembro foram comprados 14 apartamentos. O segundo lugar do pódio foi para a área da Tamagnini Barbosa, com 12 vendas. A “medalha de bronze” acabou por ser dividida entre as zonas Barra/Manduco e Areia Preta/Iao Hon, com 11 apartamentos vendidos.

Apesar do preço médio do metro quadrado na habitação ter caído para 79.568 patacas, nem tudo são más notícias para quem quer vender ou comprar uma casa. Ontem, a AMCM confirmou a redução da taxa de juros, o que pode tornar os créditos mais baratos

O preço médio por metro quadrado do imobiliário para habitação atingiu em Agosto o valor mais baixo desde Junho de 2016, de acordo com os dados disponibilizados no portal da Direcção de Serviços Financeiros (DSF). No mês passado, o metro quadrado foi negociado por 79.568 patacas, em média, enquanto em Junho de 2016 tinha sido transaccionado a 78.416 patacas.
Como é normal no mercado imobiliário de Macau, o metro quadrado é mais caro em Coloane, onde foi transaccionado a uma média de 87.453 patacas, enquanto na Península a média do preço foi de 77.565 patacas. Na Taipa o custo foi de 82.996 patacas por metro quadrado.
Estes valores só encontram paralelo com Junho de 2016, quando houve um total de 794 transacções a um preço médio de 78.416 patacas por metro quadrado. Coloane foi o local onde o metro quadrado foi mais caro, com uma média de 99.629 patacas. No pólo oposto, na Península o metro quadrado custou 75.516 patacas e na Taipa 84.064 patacas.
O oitavo mês do ano representou também o preço médio mais barato a nível do imobiliário desde o início do ano, apesar de desde Abril a Assembleia Legislativa ter aprovado um pacote de medidas, proposto pelo Governo, para eliminar impostos que visavam aumentar a procura.
Até Agosto, o valor médio mais baixo do mercado imobiliário tinha sido registado em Março, quando foi de 82.734 patacas, superior em 4.318 patacas em comparação com o registo mais recente.

Sinal de luz
Apesar da redução do preço a nível das transacções, nem tudo são más notícias para quem pretende vender casa ou para os agentes imobiliários. Ontem, a Autoridade Monetária de Macau (AMCM) confirmou que a taxa de juro básica foi reduzida em 50 pontos base, para 5,25 por cento.
Como consequência destas medidas, o custo dos novos créditos para a habitação podem ter um custo menor, o que poderá contribuir para uma maior procura pela compra de casa em Macau.
A medida de redução do valor dos juros era esperada, depois de na quarta-feira a Reserva Federal dos Estados Unidos da América (EUA) ter anunciado um corte de 50 pontos base na taxa de juro básica. A taxa de juro básica de Macau segue a tendência dos EUA, dado que está indexada à taxa de Hong Kong, que por sua vez está indexada à Reserva Federal.
Desde o início do ano foram transaccionadas 2.122 habitações Macau, com o preço médio do metro quadrado a ser de 88.417 patacas.

Os dados da primeira metade de Agosto do mercado de habitação mostram uma redução de quase um terço no valor do preço médio do metro quadrado, em comparação com 2019. O mês passado foi também marcado pelo abrandamento face ao início de Julho

Na primeira metade de Agosto, o preço médio do metro quadrado na compra e venda de habitação caiu para o valor mais baixo dos últimos sete anos, de acordo com a Direcção de Serviços de Finanças (DSF). Os dados oficiais revelados na terça-feira mostram que o preço médio das compras e vendas caiu para 80.815 patacas por metro quadrado.

Quando a comparação é feita com a primeira quinzena de Agosto de 2023, os números mais recentes mostram uma diminuição no valor médio do metro quadrado de 11.204 patacas para 92.019 patacas. A redução é mais acentuada, quando se analisa a primeira metade de Agosto dos anos de 2022 e 2021, alturas em que os preços médios por metro quadrado se cifravam em 94.088 patacas (uma redução de 11.204 patacas) e 104.088 patacas (diminuição de 23.398 patacas).

O abrandamento do mercado imobiliário é ainda mais visível quando se recua a 2019, o último ano antes do impacto da pandemia da covid-19. Na primeira metade de Agosto de 2019, o metro quadrado médio era comercializado a 119.351 patacas, o que face aos valores mais recentes significa uma quebra de quase um terço do valor (32,2 por cento), ou de 38.536 patacas.

A primeira quinzena de Agosto de 2019 ficou marcada pelo valor mais elevado do metro quadrado desde que os dados relativos às metades dos meses começaram a ser publicados, o que aconteceu em 2018.

Transacções em quebra

Também o número de compras e vendas de habitações mostra tendência negativa. Na primeira metade do último mês foram concluídos 99 negócios, uma diminuição de 36 negócios face ao período homólogo de 2023, quando o registo foi de 135 compras e vendas.

O número de Agosto está acima do que tinha sido registado em 2022, quando as transacções concluídas totalizaram 74. No entanto, o cenário está longe do que acontecia até 2021, apesar de em Abril a Assembleia Legislativa ter aprovado uma proposta do Governo para abolir vários impostos aplicados às transacções de habitação. Na primeira metade de Agosto desse ano, tinham sido concluídas 272 compras e vendas de habitação. A diferença é mais significativa face à primeira quinzena de Agosto de 2019, quando se registaram 443 transacções de imóveis para habitação.

A comparação entre a primeira quinzena de Agosto deste ano e a primeira quinzena de Julho também mostra igualmente um mercado em abrandamento. A diferença entre o preço médio do metro quadrado foi de 9.498 patacas, dado que em Julho tinha sido de 90.313 patacas por metro quadrado. A nível das transacções, o início de Agosto teve menos uma transacção que o início de Julho.

Apesar do número de transacções estar a subir face ao histórico mais recente, o mercado não espera que os preços do passado voltem tão depressa. Como parte das novas estratégias de venda, as imobiliárias viram-se cada vez mais para os clientes não-residentes

A remoção das medidas de controlo do mercado imobiliário está a gerar um aumento do número de transacções. O cenário de recuperação foi traçado por um dos agentes da Agência Imobiliária Centaline.

Em declarações ao jornal Exmoo, Roy Ho, director da Agência Imobiliária Centaline de Macau e Hengqin, revelou que as transacções aumentaram 900 por cento, em termos mensais. Ho explicou que entre 1 e 19 de Abril, apenas tinham sido registadas cerca de 10 transacções de imóveis novos. Todavia, desde as alterações legislativas, e até terça-feira, foram realizadas mais de 100 transacções.

Sobre os aspectos que contribuíram para a recuperação, Ho indicou o facto de o mercado ter voltado a ser interessante para os não-residentes. “Porque podem ser adquiridos por não residentes sem grandes penalizações no preço final”, respondeu o director da Centaline.

Segundo o agente imobiliário, este tipo de clientes engloba os estudantes que estão em Macau e têm famílias mais abastadas, o que faz com que em vez de arrendarem uma casa na RAEM, optem por comprar.

Outro tipo de não-residentes que é tido como público-alvo para a venda de casa, são os trabalhadores não-residentes com grande capacidade financeira, como acontece com os homens-de-negócio. Para atraírem este tipo de clientes, Roy Ho apontou que o mercado tem oferecido descontos que variam entre 5 a 10 por cento sobre o preço da habitação a estes compradores. Outra técnica, revelou, passa por vender a fracção habitacional em conjunto com um lugar de estacionamento, sendo que este último é oferecido com desconto.

Roy Ho indicou também que actualmente as habitações novas são vendidas a um preço médio de 7.000 patacas por pé quadrado.

Casas em segunda mão

No que diz respeito às transacções de habitações em segunda mão, Roy Ho indicou que a recuperação é na ordem dos 30 a 50 por cento.

O agente imobiliário afirmou que há sinais de melhoria e que neste momento as transacções estão a subir. No entanto, os preços ainda estão longe do que era praticado anteriormente, não se esperando que a recuperação aconteça tão depressa nesta vertente.

Segundo Ho, um dos factores que impede uma recuperação rápida prende-se com o facto de muitas regiões vizinhas, como Hong Kong, também terem adoptado medidas de incentivo ao mercado imobiliário.

O director da Centaline explicou igualmente que outro aspecto que contribui para que o mercado não tenha uma recuperação tão rápida a nível dos preços, passa pelo facto de haver várias casas disponíveis para venda em primeira mão, tanto no Interior como em Hong Kong.

Apesar destes sinais, Ho acredita que os preços vão aumentar mais depressa em Macau do que nas outras regiões porque o número de casas disponíveis é mais reduzido. “Se actualmente os promotores tiverem 100 imóveis disponíveis, acredito que podem começar a aumentar os preços e a gerar lucros maiores quando venderem cerca de 30 por cento desses imóveis”, calculou.

No mês passado, após proposta do Governo, a Assembleia Legislativa aprovou as alterações à lei para cancelar o imposto do selo especial, imposto do selo adicional e imposto do selo sobre a aquisição de fracções habitacionais. Um mês depois da medida, o mercado mostra sinais de recuperação.

De acordo com os números do Instituto de Habitação, mais de 2.300 agregados familiares com direito a habitação social estão em lista de espera por falta de casas

Actualmente, 411 habitações económicas estão desocupadas, e o principal motivo passa pelo facto de terem sido devolvidas por compradores arrependidos. O dado foi revelado por Kuoc Vai Han, vice-presidente do Instituto de Habitação, na resposta a uma interpelação do deputado Che Sai Wang.

“Desde 2011, o Governo da RAEM vendeu, nos termos da Lei da habitação económica, mais de 10 mil fracções de habitação económica de 11 empreendimentos de habitação económica, das quais apenas 411 fracções ainda não foram vendidas, cujas razões prendem-se principalmente com a devolução das fracções após a sua escolha”, respondeu a responsável.

Outro dos aspectos que levou à desocupação dos apartamentos, justifica o IH, passa pelo facto de haver uma “reserva legal” que estava em vigor antes da lei da habitação económica ter sido alterada em 2020.

Na interpelação, o deputado ligado à Associação dos Trabalhadores da Função Pública de Macau (ATFPM) pretendia que o Executivo explicasse o motivo de ter decidido transformar várias habitações económicas em habitações sociais.

A medida causou polémica, dado que as habitações são alegadamente construídas com melhores materiais e condições de conforto que as habitações sociais, dado serem vendidas em vez de arrendadas.

Aproveitar recursos

O Executivo justificou a mudança com o “melhor aproveitamento” dos recursos públicos. “A conversão, nos termos da Lei da habitação económica vigente, das fracções de habitação económica ainda não vendidas em habitação social tem por objectivo racionalizar os recursos públicos e acelerar a atribuição de habitação social”, foi indicado.

Kuoc Vai Han explicou também que “o Governo da RAEM tem outros projectos de habitação económica em curso” e que desde 2019 “foram realizados sucessivamente três concursos de habitação económica, disponibilizando mais de 13.600 fracções”.

Na resposta à interpelação, a vice-presidente do IH revela ainda que desde 20 de Agosto de 2020, quando foi lançado o concurso permanente de habitação social, foram alojados “cerca de 2.100 agregados familiares”.

No entanto, o número de pessoas em lista de espera, ou seja, a quem foi reconhecido direito a uma habitação social, mas que não têm acesso por falta de casas disponíveis, é superior. “Mais de 2.300 agregados familiares estão na lista de espera”, Kuoc. “O Governo da RAEM está, nesta fase, a proceder, de forma ordenada, aos trabalhos da construção de 5.678 fracções de habitação social”, foi garantido.

Em comparação com o ano passado, registaram-se menos 187 vendas de imóveis em Fevereiro. Também o preço teve uma quebra de 5.865 patacas. O sector imobiliário apela ao Governo para incentivar o aumento da procura

No passado mês de Fevereiro, o número de transacções de habitação registou uma quebra quase de 60 por cento, em comparação com Fevereiro do ano passado. Os dados foram revelados pela Direcção dos Serviços de Finanças (DSF) na sexta-feira, e surgem numa altura em que os agentes imobiliários pedem medidas para inflacionar o mercado.

De acordo com os dados disponíveis, em Fevereiro foram vendidos 132 imóveis para habitação, o que representa uma redução de 58,2 por cento face ao período homólogo. Em Fevereiro de 2023, o número total de transacções foi 319.

Também o preço por metro quadrado apresentou uma redução. No mês anterior, o valor foi de 86.225 patacas por metro quadrado. Há um ano, o preço tinha sido de 92.090 patacas por metros quadrados. Neste aspecto a redução é menos significativa, limitando-se a cerca de 6,4 por cento, ou de 5.865 patacas.

Fazendo as contas a uma casa com 80 metros quadrados, a diferença entre 2023 e o mês passado é de cerca de meio milhão de patacas. No ano passado, uma casa custava 7,4 milhões de patacas, e no mês passado o valor caiu para 6,9 milhões de patacas.

Quando a comparação é feita entre Janeiro e Fevereiro, a redução é menos significativa a nível das vendas. No primeiro mês deste ano, o número de transacções foi de 263, mais 131 compras e vendas do que em Fevereiro, uma redução de cerca de 50 por cento. Em relação ao preço, em Janeiro o montante foi superior, com o metro quadrado a atingir 87.195 patacas.

Outra situação

No último mês de Fevereiro antes da pandemia, em 2019, tinham sido registadas 279 compras e vendas de casas, mais 147 do que este ano.

Também o preço apresenta uma redução significativa. Em Fevereiro de 2019, o preço do metro quadrado era de 98.618 patacas. Quando se fazem as contas a uma casa com 80 metros quadrados, a diferença entre 2019 e este ano é de cerca de um milhão de patacas. Em 2019 uma casa com 80 metros quadrados custava 7,9 milhões de patacas, mas no mês passado o valor caiu para 6,9 milhões de patacas.

A redução das vendas e dos preços confirma a tendência mais recente, que tem levado vários agentes imobiliários a pedir ao Governo medidas e impedir a desvalorização do mercado.

O mais recente pedido partiu de John Ng, director de vendas da Zonas Norte da Centaline Property, que apelou ao Governo para levantar todas as medidas contra a restrição na compra da terceira ou quarta casa. Segundo Ng, citado pelo Jornal Ou Mun, o exemplo mais recente de Hong Kong mostra que se as medidas forem levantadas, o mercado vai recuperar.