Rendas | Advogados apontam falhas a projecto de lei de deputados

[dropcap style=’circle’]J[/dropcap]uristas ouvidos pelo HM não têm dúvidas: é preciso rever a lei que controla as rendas, mas tem de se ter atenção ao projecto apresentado por deputados e que foi aprovado no ano passado na generalidade. Uma das ideias mais defendida é que Chui Sai On não fique, como sugerido, com a responsabilidade de definir o coeficiente de aumento das rendas – um organismo autónomo, defendem alguns, deveria ficar com essa matéria a seu cargo.
“Este projecto de lei tem algumas desvantagens pois pode afectar o mercado livre, porque actualmente, com o Código Civil, existe a liberdade para os inquilinos e senhorios decidirem as rendas”, começa por apontar o advogado Lei Wun Kong, relativamente ao projecto de Lei de Arrendamento, apresentado pelo deputado Chan Meng Kam e assinado por Leonel Alves, Pereira Coutinho, Ho Ion Sang e Kwan Tsui Hang.
Ainda assim, diz, existem vantagens. “Caso o projecto seja aprovado, os senhorios não podem aumentar a renda à vontade, pois as rendas devem seguir o acordo do Índice de Preços ao Consumidor (IPC), sendo que o coeficiente das actualizações deve ser aprovado pelo próprio Chefe do Executivo [Chui Sai On]. Isto é uma vantagem, assim conseguimos evitar os aumentos constantes do preços das rendas”, referiu.
Para o advogado, contudo, esta é de facto uma lei que vem proteger mais os inquilinos do que os senhorios. “Mas por outro lado, evita os casos de pessoas que não aguentam os aumentos e são obrigadas a sair das suas casas, portanto, posso dizer que este projecto tem tanto de vantagens como de desvantagens”, sublinhou.

Três pontos principais

Para o advogado Bruno Almeida existem três pontos importantes no projecto que se encontra agora em consulta pública até Fevereiro. Parece-lhe ser um documento neutro, defende, beneficiando ambos os lados.
A consideração de meios alternativos para a resolução de litígios é uma das alterações propostas que merecem destaque. “Neste caso, a previsão do recurso à arbitragem como uma via para resolução de conflitos, relativamente ao arrendamento, é relevante, porque permite que as partes recorram a meios mais céleres para pequenas causas, com valores pouco significativos”, apontou.
Esta alteração vem permitir que alguns processos não precisem de chegar aos tribunais. “É uma proposta bem-vinda e que me parece trazer vantagens”, defendeu.
Também o advogado José Filipe Salreta fez notar este primeiro ponto, defendendo que está é uma medida “positiva”, que “pode de facto simplificar a resolução de problemas nos contratos de arrendamento e descongestionar os tribunais, desviando litígios de menor complexidade jurídica para centros arbitrais especializados”.
Bruno Almeida destaca ainda a actualização das rendas, ainda que aponte falta de clareza na forma como isso acontece. “Julgo que a formulação não é absolutamente clara sobre se alguma das partes pode impor alguma actualização dentro do coeficiente [determinado]”, defendeu, afirmando que o projecto em causa parece mostrar que a ideia é “definir um tecto máximo”.
“Não me parece possível que, não havendo acordo e não estando previsto no contrato, algumas das partes possa obrigar a outra a actualizar a renda. Mas acho que o projecto não é absolutamente claro quanto a isso. Pode haver quem o interprete de outra forma”, referiu.
Questionado sobre a última palavra de Chui Sai On na definição do coeficiente, Bruno Almeida concorda com esta hipótese. “Sim, julgo que [é viável], mas tenho algumas reticências quanto ao facto da situação do mercado imobiliário ser um factor considerado para esse efeito. Aquilo que se pretende com a fixação de um coeficiente de actualização é algo muito objectivo, é uma percentagem (…) e o critério da situação do mercado imobiliário parece-me que é demasiado aberto e subjectivo.” Por isso é que, indica, a habitação não costuma ser considerada no IPC.
Para José Filipe Salreta a lei parece clara: esta medida envolve não só questões de ordem prática, mas também opções de política económica. “Muito embora a situação no mercado exigisse um travão às rendas especulativas – e muitas vezes predatórias -, esta revisão ao Código Civil vai obrigar o Chefe do Executivo a rever todos os anos o coeficiente de actualização e qualquer atraso implicará um desfasamento económico por imposição administrativa. Talvez fosse mais avisado autonomizar legislativamente o arrendamento urbano em Macau e atribuir a revisão do referido coeficiente a uma entidade autónoma, sem prejuízo de a mesma poder ser corrigida por intervenção do Governo”, apontou.
A decisão de ser Chui Sai On a rever o coeficiente de actualização parece, ao advogado, uma “solução pouco ágil”, na medida que “obriga o Chefe do Executivo a rever todos os anos – ou quiçá mensalmente caso haja flutuações acentuadas na economia de Macau – o coeficiente de actualização”.
Já para a advogada Helena de Nazaré Valente esta decisão, para além de exequível, é “desejável”, visto “que o assunto é urgente”. No entanto, alerta para os prazos apertados e para o facto de não poder haver atrasos na definição deste coeficiente. “Se se conseguir garantir que no dia 1 de Janeiro de cada ano teremos um coeficiente de actualização das rendas definido, isso parece-me perfeito. Caso contrário, penso que seria desejável constituir um organismo, ou um departamento, responsável apenas por esse assunto”, defendeu.

Tudo às claras

Bruno Almeida aponta ainda um outro ponto no novo diploma como positivo: uma maior solenização do contrato, já que se exige que, além da forma escrita, também haja uma intervenção de um notário. Esta alteração, aponta, vem “trazer à luz do dia arrendamentos que hoje, por falta de forma ou intervenção notarial, não são [re]conhecidos”. Isto traz também um maior protecção aos arrendatários, sendo que “obriga a que todas as situações de arrendamento sejam formalizadas e delas seja dado conhecimento às autoridades”.
José Filipe Salreta admite que a “exigência de reconhecimento notarial das assinaturas pode dificultar o arrendamento a pessoas sem autorização de permanência ou em situação ilegal”, diz, enquanto fala ainda de consequências desta nova exigência formal, como a obrigatoriedade de todas as agências imobiliárias estarem devidamente legitimadas. Isto faz com que tenham de estar munidas de uma procuração, para “poderem assinar em nome dos senhorios que frequentemente não estão em Macau e deixam as referidas agências negociar – e muitas vezes inflacionar artificialmente – o valor da renda”.

A pensar na prática

O advogado Lei Wun Kong alerta ainda para os limites para as renovações dos contratos relativamente à actualização dos preços, sendo que esta obrigatoriedade deixa de existir se os inquilinos do imóvel em causa forem novos. Quer com isto dizer, explica, que este projecto poderá estar a provocar que os senhorios “prefiram estar a fazer novos contratos com novos inquilinos de forma constante em vez de renovarem com os mesmos, por causa das actualizações”. “É preciso olhar as questões na prática”, rematou.
Ainda assim, para Helena de Nazaré Valente, só o facto deste projecto existir é positivo, visto que significa que “finalmente os órgãos decisores tomaram consciência de que alguma coisa precisa de ser feita neste campo”.

Com Flora Fong