AL | Aprovada lei da administração das partes comuns do condomínio

Depois de quase dois anos na especialidade, o regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio foi ontem aprovado, já noite adentro. Ainda assim, a responsabilidade solidária do adquirente da fracção por dívidas ao condomínio não foi aprovada

Com a legislatura a chegar ao fim, as propostas de lei chegam ao ponto de não retorno, enfrentando a espada ou a parede, a aprovação ou o regresso à estaca zero. O regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio é um bom exemplo. Apesar de inúmeras críticas por parte dos deputados, a lei foi aprovada na especialidade, com a excepção de dois números de um artigo referente a encargos em dívida ao condomínio, numa sessão que entrou pela noite adentro.

No início da discussão, Leonel Alves começou por notar que as alterações feitas desde segunda-feira em “nada alteram na substância”. Daí manter a proposta de votação em separado do segmento do articulado que gerara controvérsia na sessão anterior – a responsabilidade solidária do proprietário da fracção perante as dívidas contraídas pelo usufrutuário ou do promitente-adquirente. Depois da discussão acesa na sessão anterior, o artigo votado em separado foi aprovado, com os votos contra de Leonel Alves, Angela Leong, Mak Soi Kun, Fong Chi Keong e Zheng Anting.

A proposta de lei voltou a gerar discórdia no artigo que regula as dívidas por encargos de condomínio anteriores à transmissão da fracção. Aliás, o articulado que estabelecia a responsabilidade solidária do adquirente perante dois anos de dívidas contraídas foi chumbado, angariando 13 votos contra e três abstenções. A mesma votação estendeu-se à medida que previa a advertência por parte do notário para encargos da fracção, com o mesmo resultado.

No que a este articulado diz respeito, Angela Leong pediu ao Governo esclarecimentos no sentido de saber qual a probabilidade que o novo proprietário tem em ser ressarcido na sequência de decisão judicial. Além disso, a deputada considera que este articulado incentiva o não pagamento dos encargos ao condomínio, daí o seu voto contra.

O que tem de ser

O deputado Pereira Coutinho sugeriu que o Instituto da Habitação, ou a própria administração do condomínio, tenha um mecanismo de declaração de não dívida perante o condomínio de forma a proteger o novo comprador. Aquilo que em linguagem jurídica se denomina de declaração de quitação de débito.

O deputado chega mesmo a colocar a questão numa óptica de defesa do consumidor e argumentou que, além dos interesses do grande proprietário, ou da empresa imobiliária, quem tem o maior interesse em ter casa e partes comuns em condições são os pequenos proprietários.

No artigo que maior celeuma provocou, a deputada Song Pek Kei realçou a complicada aplicação prática, além da falta de racionalidade de uma norma que estabelece a obrigatoriedade de alguém pagar dívidas de uma propriedade de que ainda não usufruiu.

A falta de pragmatismo trazido por esta lei ao mercado da habitação foi uma das críticas recorrentes dirigidas aos representantes do Governo. Fong Chi Keong chegou mesmo a questionar como poderia o Executivo fazer leis destas, que mais parecem “brincadeiras”.

Depois de duas horas de discussão sobre apenas um artigo, o presidente da AL impeliu os deputados a darem a palavra ao Governo. Liu Dexue considerou o Artigo 9.º indispensável, recordando que surgiram questões semelhantes em sede de comissão permanente.

Leonel Alves começou por afirmar saber que o diploma iria passar e que as suas questões seriam apenas de natureza prática de aplicação desta lei no futuro. Nesse sentido, colocou algumas questões técnicas, não sem antes fazer uma crítica ao preceito legal que ajudou a reprovar. O tribuno considera aberrante exigir-se juros de mora a um terceiro depois da administração do condomínio agir de forma negligente ao não interpor acção judicial contra o condómino devedor. “Onde está a justiça?”, questiona Leonel Alves.

No que diz respeito ao seguro, foi aprovada a obrigatoriedade de contrair seguro contra incêndio para as fracções autónomas por parte dos proprietários, assim como para as partes comuns por parte do condomínio. O deputado Chan Iek Lap acredita que esta medida irá enriquecer ainda mais as seguradoras.

Apesar da obrigatoriedade, Sónia Chan esclareceu que o diploma não estabelece um regime sancionatório para quem não contrair seguro.

As dúvidas dos deputados foram muitas mas, ainda assim, a lei foi aprovada. Song Pek Kei, na sua declaração de intenção de voto, manifestou o desejo de rever a lei num futuro próximo, dois minutos depois de ter sido aprovada.

Função Pública | Deputado pede igualdade de direitos

Os trabalhadores da Função Pública devem usufruir todos dos mesmos direitos. A solicitação ao Executivo é do deputado Zheng Anting. De acordo com o tribuno, as queixas de funcionários contratados têm sido muitas. Em causa está a desigualdade relativa ao fundo de previdência entre trabalhadores do quadro e os contratados, que se consideram em situação precária.

“Apesar da existência do regime de previdência para a Função Pública, os funcionários contratados que pensam ter as mesmas regalias que os do quadro descobrem, aquando da aposentação, que a reforma que podem ter é muito pequena”, lê-se na interpelação. O deputado afirma ainda que, com o custo de vida de Macau, manter alguma qualidade passa a ser uma situação difícil.

Zheng Anting acusa também o Governo de fazer cortes consecutivos nas condições dadas aos trabalhadores por contrato. Com o pretexto de uma possível pressão financeira, o Executivo cancelou outros subsídios destinados a estes trabalhadores, como é o caso dos prémios de antiguidade e subsídios de residência familiar. A situação “agrava ainda mais as pressões aquando da reforma”.

Visto que o Governo já afirmou que iria tomar medidas neste sentido, Zheng Anting quer saber quais e para quando a sua implementação. “Há hipótese de rever e aperfeiçoar o regime que prevê as garantias aos funcionários aposentados?”, lança ainda. V.N.

9 Ago 2017

Condomínios | Lei de administração de partes comuns com discussão conturbada

O regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio foi à Assembleia Legislativa para ser votado na especialidade. Os trabalhos não passaram da apreciação do sexto artigo, com Leonel Alves a levantar a questão da injustiça da responsabilidade solidária dos grandes proprietários. A proposta volta hoje ao hemiciclo sem garantias de aprovação

A lei não chegou a ser votada na sua totalidade, nem chegou lá perto. Aliás, a ordem de trabalhos do plenário da Assembleia Legislativa (AL) de ontem esbarrou na apreciação do Artigo 6.º, muito graças aos argumentos levantados pelo deputado Leonel Alves. Em questão esteve a obrigação de responsabilidade solidária do proprietário da fracção autónoma perante o condomínio pelas dívidas por parte do usufrutuário, ou promitente-adquirente em falta. Trocado por miúdos, por aquele que se promete comprar a fracção, ou por aquele que usa a propriedade e que contrai dívidas perante o condomínio.

Neste aspecto, convém esclarecer que a responsabilidade solidária é uma figura jurídica que prevê a garantia para o credor do pagamento de uma dívida partilhada por várias partes.

A discussão começou quase pelo seu fim, com o presidente da AL, Ho Iat Seng, a alertar para o facto de que a versão portuguesa do diploma havia chegado aos mãos dos deputados sem ter decorrido o prazo de análise requerido legalmente, apesar de “os serviços de assessoria terem ficado até às três da manhã a trabalhar”.

Logo no início, Leonel Alves alertou para o facto de a versão portuguesa conter inúmeras incorrecções e óbvias traduções directas do chinês. O deputado considerou que “as assessorias deveriam fazer um esforço conjunto para a redacção ser aprimorada”.

Assim começava a intervenção do deputado que esgotaria todo o seu tempo para se dirigir aos membros do Governo e aos colegas de câmara nas críticas ao diploma em apreço. O tribuno iniciou a sua elocução alertando os colegas com interesses na construção civil para o facto de a presente versão do diploma trazer responsabilidades para os empreiteiros e grandes proprietários que passam a responder por todas as dívidas do proponente-comprador à administração do condomínio.

Esgrima argumentativa

Leonel Alves, que é também advogado, especificou que sobre a fracção já poderá haver penhoras, ou arrestos, e que a entrada em vigor deste diploma pode trazer problemas práticos muito complicados que tão bem conhece da sua vida profissional. Em particular, nos casos em que o devedor se ausenta para parte incerta. Aliás, o deputado acrescenta que os casos de réu em parte incerta representam a maioria dos processos em tribunal.

De seguida, Leonel Alves perguntou ao Governo quanto tempo estas situações demoram nos tribunais de Macau. Questão que repetiria mais duas vezes, sempre sem receber resposta por parte dos representantes do Executivo.

O deputado categorizou a proposta de lei como “uma solução imatura, não devidamente amadurecida e que dará muitas dores de cabeça às pessoas de Macau”, levando a “becos sem saída”.

Os argumentos de Leonel Alves convenceram vários colegas, entre eles Melinda Chan e Fong Chi Keong, que destacou a falta de rigor da lei, enquanto o deputado português acenava com a cabeça em tom de concordância.

Do outro lado da barricada esteve Chan Chak Mo, presidente da 2.ª Comissão Permanente, que analisou a proposta de lei na especialidade, e que considera que a intenção do diploma é boa. O deputado confirmou ter ficado convencido dos argumentos do Governo depois dos quase dois anos de discussão da proposta.

A secretária para a Administração e Justiça explicou que a lei em apreço “pretende ajudar a proteger os interesses de todos os condóminos” e que tem como objectivo o bom funcionamento da administração dos condomínios.

A representante do Governo foi coadjuvada pelo jurista Filipe Pereira, que argumentou que o regime actual já prevê o proprietário como único responsável pela dívida ao condomínio.

Outro dos argumentos por parte do Executivo prendeu-se com a necessidade de assegurar que a vida social do condomínio não fique paralisada devido ao incumprimento de uma pequena parte devedora, isto partindo do princípio de que a maioria dos condóminos respeita as suas obrigações. No fundo, a estatuição da responsabilidade solidária pretende defender os interesses dos condóminos cumpridores.

Depois de uma esgrima argumentativa sobre a verdadeira natureza jurídica da promessa de compra e da origem da transferência de propriedade, Filipe Pereira voltou a focar-se na alegada injustiça para o grande proprietário trazida à discussão por Leonel Alves. No entender do jurista do Governo, este grande proprietário, empreiteiro ou construtor, existe, normalmente, apenas numa fase inicial. Filipe Pereira entende que as soluções legais que esta proposta de lei procura aplicam-se numa fase posterior, ou seja, aplicam-se aos pequenos proprietários. Neste sentido, o jurista do Executivo devolveu a questão a Leonel Alves: “E o interesse da comunidade não é relevante?”.

Tudo questões que ficam para uma próxima sessão, uma vez que Sónia Chan comprometeu-se a submeter uma nova versão com algumas correcções técnicas e o plenário debateu um único artigo durante grande parte da sessão. A proposta de lei vai voltar à AL, sem garantia de que passe ainda durante esta legislatura.

Porteiros ficam de fora da lei da actividade comercial de administração de condomínios

O diploma sobre a actividade comercial de administração de condomínios foi aprovado ontem na especialidade na Assembleia Legislativa (AL). Quase dois anos depois da apresentação da proposta ao hemiciclo, os deputados votaram a lei.

Uma das questões mais controversas durante a fase de discussão prendeu-se com a falta de um regime de credenciação para porteiros e guardas de edifícios. A questão foi levada ontem ao plenário pelo deputado Au Kam San, que considera que estes profissionais “estão na linha da frente deste sector”, são o rosto visível da empresa que administra o condomínio e do prédio. O tribuno acha que não é aceitável que o regime legal que regula a actividade comercial de administração de condomínios não estabeleça exigências de credenciação a estes trabalhadores.

Au Kam San argumentou que existem mais de cinco mil porteiros e guardas de prédio no activo em Macau, razão pela qual não apenas a certificação profissional é necessária, como também a formação.

O secretário para os Transportes e Obras Públicas, Raimundo do Rosário, defende que exactamente devido ao grande número de profissionais que trabalham na portaria, o licenciamento tornar-se-ia impraticável de emitir, daí o diploma exigir apenas credenciação à figura do director técnico.

Kwan Tsui Hang, a presidente da 1.a Comissão Permanente, que acompanhou os trabalhos da apreciação na especialidade, esclareceu que “credenciar todos os funcionários das empresas de administração de condomínios seria uma medida” para a qual não se sabe se há concordância do sector.

Mak Soi Kun também mostrou algumas reservas quanto a este detalhe, dando como exemplo um episódio pelo qual passou quando ficou preso num elevador. Nessa ocasião, um guarda sem formação técnica abriu a porta do ascensor e mandou as pessoas saírem do elevador saltando, apesar do perigo inerente à evacuação. O deputado afirmou que deve ser a Direcção dos Serviços para os Assuntos Laborais (DSAL) a proceder a essa formação.

Apesar de achar que não cabe ao Governo formar profissionais de empresas privadas, Raimundo do Rosário concorda que a DSAL organize cursos de formação para porteiros e guardas.

Quanto à suspensão dos serviços por parte da empresa que administra o condomínio, o secretário para os Transportes e Obras Públicas argumentou que para impedir o vazio administrativo não se podem uniformizar métodos para tratar as situações, que deverão ser analisadas caso a caso.

O secretário acrescentou ainda que o Governo irá fazer todos os possíveis para que as empresas em questão informatizem os seus serviços.

8 Ago 2017

Regime sobre partes comuns dos condomínios está pronto

Para Chan Chak Mo, tratou-se da discussão mais complicada desta legislatura, mas a tarefa foi ontem dada por concluída. O presidente da 2.ª Comissão Permanente da Assembleia Legislativa (AL) anunciou que está assinado o parecer relativo ao regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio.

De acordo com as explicações dadas por Chan Chak Mo, o parecer contém todos os pormenores: a versão chinesa tem mais de 220 páginas. O documento em português só está pronto hoje, quinta-feira, um ligeiro atraso que se deve ao processo de revisão do texto. O parecer tem mais de 480 páginas, indicou o deputado.

O presidente da comissão permanente explicou que o parecer inclui as perguntas dos deputados feitas aos representantes do Executivo, bem como as respectivas respostas dadas pelo Governo durante as reuniões mantidas na AL, à porta fechada.

Esta pormenorização dos trabalhos, explicou, tem que ver com o facto de ser “um regime jurídico complicado”, ao qual os residentes estão muito atentos. “Concordámos com esta metodologia sugerida pela assessoria jurídica, uma forma de dar a conhecer aos outros deputados e à sociedade quais foram os processos de alteração deste regime jurídico se transforma”, esclareceu Chan Chak Mo.

O responsável pela comissão permanente fez ainda referência aos aspectos mais sensíveis da nova legislação, ao recordar que os agentes imobiliários, vendedores e as companhias de administração do condomínio têm obrigação de avisar os compradores das despesas de administração em falta nos dois anos anteriores à transacção.

Chan Chak Mo concorda com a intenção do Governo e diz acreditar que a nova lei vai tornar mais fácil a gestão dos condomínios. O deputado lembrou ainda que, de acordo com as novas regras, têm de ser comunicadas ao Instituto de Habitação as alterações na administração dos condomínios, medida que visa evitar a existência de mais do que uma gestão no mesmo edifício.

Quanto à discussão na especialidade que agora se segue, o presidente da comissão permanente acredita que a questão da responsabilidade solidária vai gerar alguma discussão em plenário. No entanto, Chan Chak Mo vinca que a medida pode ajudar a acabar com os pagamentos em falta, com o problema a ser resolvido no momento de transacção.

O regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio prevê que o adquirente do direito de propriedade sobre a fracção autónoma seja responsável pela dívida dos encargos de condomínio do imóvel em causa, sempre que o registo da dívida seja anterior à sua aquisição.

3 Ago 2017

AL | Lei de Administração de Condomínios segue para esclarecimentos

A lei que vem ditar mais regras para os condomínios foi ontem aprovada na generalidade, seguindo para discussão mais detalhada no seio dos deputados

Foi ontem aprovado na generalidade o Regime Jurídico da Administração das Partes Comuns do Condomínio, uma lei que para a grande maioria dos deputados já vem tarde.
“Claro que apoio e concordo com esta lei”, disse o deputado Gabriel Tong. “Apoio, há muito tempo que precisamos desta lei”, reforçou a deputada Melinda Chan.
A Secretária para a Administração e Justiça, Sónia Chan, assegura que este regime pretende melhorar o funcionamento administrativo dos condomínios nas partes comuns, sem alterar o próprio Código Civil, tornando-se numa lei avulsa.
Durante a discussão em sessão plenária, que decorreu ontem, os deputados levantaram questões relativamente à definição da administração, problema que se tem verificado nos últimos anos devido à existência de duplas e até múltiplas administrações, fundos comuns de reserva, obrigatoriedade de contas bancárias da administração e outros.
“Esta proposta contém termos específicos ou de contexto profissional e por isso considero que a população precisa de esclarecimentos, perceber o que diz o regime”, defendeu o deputado Ma Chi Cheng. A promessa chegou então da voz de Sónia Chan, que garantiu que o Governo poderá de facto organizar sessões de esclarecimento para que a população perceba as mudanças que o regime irá implicar.
Ainda assim, de todas as dúvidas apresentadas, o ponto mais questionado foi a atribuição da certidão por parte do Instituto da Habitação (IH) para a convocação da assembleia geral do condomínio. “Como é que o Governo pretende controlar a situação de dupla e múltipla administração?”, “Como é que o IH faz se existem problemas entre as administrações?”, foram algumas das questões ouvidas.
“É da responsabilidade do IH atribuir a certidão, mas para isto é a administração que terá de fazer uma convocatória e posteriormente o IH aceitar. Haverá um trabalho de coordenação e caso haja vários pedidos é realizada uma eleição. Em caso de conflitos temos de seguir a ordem dos pedidos. Aí, depois de todos os requisitos, é que emitimos a certidão que tem apenas a validade de 90 dias. Neste período é realizada a assembleia geral e depois de tudo tratado é entregue ao IH o pedido que irá aprovar, tornando essa administração legal”, esclareceu Sónia Chan.
No caso de substituição de administração ou membros da administração em vigor, esclareceu a Secretária, é necessária a concordância de 25%, nova percentagem proposta, sendo que actualmente só é necessária a concordância de 10% dos moradores.
Sem esclarecer temáticas que se mostraram pertinentes para a discussão na especialidade, Sónia Chan garantiu ainda que terá uma “atitude aberta nas reuniões na Comissão” para que rapidamente a lei entre em vigor. O regime reuniu os 30 votos dos deputados presentes no hemiciclo.

27 Out 2015