A tirania dos inquilinos

Face ao aumento do grave problema dos “Inquilinos Tiranos” (inquilinos que só pagam renda aos senhorios se considerarem que têm uma razão válida), o Governo de Macau reviu recentemente o “Código do Processo Civil”, focando-se a emenda nas “acções de despejo”.

A nova lei permite aos senhorios elegíveis despejar os inquilinos que tenham rendas de cinco meses consecutivos em atraso, através de um procedimento simples e rápido. A nova lei passou na Assembleia Legislativa durante a votação e o debate na generalidade, representando um passo firme dado por Macau para resolver o problema dos “inquilinos tiranos”.

André Cheong, secretário da Administração e Justiça, afirmou que este problema perturba a sociedade há já bastante tempo. No ano passado, os tribunais receberam 59 casos de “inquilinos tiranos”, mas o número é muito inferior à situação real. Antes da revisão da lei, os senhorios tinham frequentemente de esperar bastante tempo para reaverem as suas propriedades quando se deparavam com “inquilinos tiranos”, porque a antiga legislação tendia a proteger o direito dos arrendatários.

Ao abrigo da nova lei, será adoptado um sistema de intimação mais simples, sendo dispensada a presença de um advogado e os juízes podem tomar decisões sem ouvir questões de fundo. O Governo prevê que o tempo para os senhorios reaverem as suas propriedades através das “acções de despejo” seja significativamente encurtado, vindo a estar o processo concluído num prazo máximo de seis meses.

A finalidade legislativa das “acções de despejo” é simples e directa. Desde que ambas as partes do contrato de arrendamento cumpram três condições, o proprietário pode pressionar directamente os “inquilinos tiranos” e reduzir o valor das rendas em atraso. Estas três condições são as seguintes:

1. Que o inquilino deva ao senhorio pelo menos cinco meses consecutivos de rendas;
2. Que a renda seja paga por transferência bancária;
3. Que o senhorio tenha notificado o inquilino por carta do atraso nos pagamentos.
4. Estas três condições não são difíceis de reunir. No entanto, na prática, há vários pontos que merecem destaque:

Em primeiro lugar, quando um proprietário aluga uma casa pretende receber um aluguer que o inquilino terá de pagar. O contrato de arrendamento estipula o direito do primeiro, que é simultaneamente a obrigação do segundo.

O inquilino é obrigado a pagar a renda na data estipulada no contrato e esta obrigação não muda enquanto o contrato estiver em vigor. A nova legislação dá aos inquilinos um período de graça de cinco meses, e aos senhorios um igual período de espera para puderem receber as rendas em atraso. Se o proprietário precisar do dinheiro das rendas para pagar ao banco as prestações pela compra da casa sofrerá uma enorme pressão financeira, enquanto o inquilino não lhe pagar o que deve. Não seria mais razoável reduzir os cinco meses para três?

Em segundo lugar, a nova lei determina que os inquilinos têm de pagar a renda ao senhorio por transferência bancária, condição que é fácil de respeitar. Para a acção ser implementada, o contrato de arrendamento tem de incluir esta cláusula, caso contrário o senhorio terá dificuldade em respeitar esta condição. Por conseguinte, quando de futuro o novo sistema estiver em vigor, os senhorios têm de estar atentos e incluir esta cláusula nos contratos de arrendamento. De outra forma, não conseguirão proteger os seus direitos e interesses ao abrigo da nova legislação.

Por último, a nova lei exige que os senhorios notifiquem os inquilinos por escrito dos atrasos das rendas. Na prática, se o inquilino não aceitar a carta a notificação volta para trás e o senhorio deixa de poder cumprir esta condição. Talvez que, quando se vier a actualizar este sistema futuramente, se possa considerar que a notificação deva ser enviada em carta registada.

Por outro lado, o senhorio também poderia publicar um anúncio nos jornais a notificar o atraso nas rendas. A maior vantagem deste método, independentemente do motivo, é permitir que a “acção de despejo” possa decorrer sem problemas, mesmo que o inquilino não aceite a notificação enviada por carta. Desta forma, a “acção de despejo” completar-se-á ainda mais rapidamente.

A implementação da nova lei irá, sem dúvida, fornecer aos senhorios de Macau uma arma poderosa para resolver o problema dos “inquilinos tiranos”. No entanto, para que este sistema seja implementado sem problemas, é necessário reforçar a sua divulgação. Só se tanto os senhorios como os inquilinos compreenderem e cumprirem plenamente o novo sistema é que ambas as partes poderão obter maior protecção jurídica.

Consultor Jurídico da Associação para a Promoção do Jazz em Macau
Professor Associado da Universidade Politécnica de Macau
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