Inovação na gestão imobiliária

De acordo com o relatório emitido a semana passada pela Hong Kong TVB, uma empresa de gestão imobiliária de Shenzhen distribuiu avultadas somas pelos proprietários dos apartamentos que administra durante o Festival do Barco do Dragão. Cada proprietário pode receber entre 650 e 2.200 Yuans, bem como bolinhos de arroz, uma iguaria essencial para a comunidade chinesa nas celebrações do Barco do Dragão. A entrega de dinheiro e as outras despesas com a comida foram financiadas pelos lucros obtidos por esta empresa de gestão imobiliária.

O contrato de gestão dos condomínios, assinado entre a comissão de proprietários e a empresa gestora dos condomínios, estipulava claramente que o rendimento operacional do imóvel deveria ser dividido ao meio entre ambas as partes. Estes lucros não são utilizados apenas para as prestações sociais acima referidas, mas também para assegurar a manutenção e o melhoramento dos imóveis.

Entregar a administração de edifícios e de conjuntos habitacionais a empresas de gestão imobiliária é uma boa prática. Em Macau, existem muitos arranha-céus com muitos agregados familiares e muitos problemas administrativos. Cada um dos proprietários tem uma opinião diferente sobre a gestão do edifício. Tomemos como exemplo um prédio com 48 andares e quatro elevadores. Relativamente ao funcionamento dos elevadores, existem duas possibilidades. Primeira, cada elevador pode fazer o percurso entre o 1.º e o 48º andar. Segunda, cada elevador fará apenas o percurso entre 12 andares. Ou seja, o primeiro elevador desloca-se entre o 1.º andar e o 12.º. O segundo elevador só pode circular entre o 13.º andar e o 24.º. O terceiro elevador faz a viagem entre o 25.º andar e o 36.º. O quarto elevador só poderá ligar o 37.º andar ao 48.º. Destas duas possibilidades, qual será a melhor? Esta é uma questão que terá de ser discutida pelos proprietários dos apartamentos. Se o edifício precisar de obras e for necessário que todos contribuam, que valor deve caber a cada um? Porque é que temos de pagar este dinheiro? O que é que um residente que não possa pagar deve fazer? As questões que envolvem dinheiro são ainda mais problemáticas.

A maior vantagem de contratar uma empresa de gestão imobiliária é poder contar com a sua experiência na administração das zonas comuns dos edifícios e com a sua capacidade de coordenar o interesse de todos os proprietários. A gestão do condomínio melhora quando se delegam responsabilidades. Tomemos como exemplo a criação de um fundo de manutenção do prédio. A criação de um fundo de manutenção pode resolver em grande medida o problema do pagamento de obras quando há necessidade de as fazer. Actualmente, existem pelo menos dois métodos de angariar dinheiro para criar um fundo de manutenção. Primeiro, o proprietário do apartamento já o recebeu na compra do imóvel. Segundo, cada proprietário paga uma cota mensal e a empresa gestora administra esse dinheiro criando o fundo de manutenção.

Embora o valor das cotas cobradas a cada residente pela empresa de gestão imobiliária não seja alto, como cada edifício tem muitos apartamentos, a quantia recolhida mensalmente é considerável. Especialmente nos primeiros anos, quando o edifício ainda é novo, os lucros da empresa de gestão são bastante consideráveis porque nessa altura os custos de manutenção são baixos. No entanto, este tipo de lucro não é fácil de obter. Requer que a empresa de gestão imobiliária forneça um serviço de alta qualidade a longo prazo, para garantir o bom funcionamento da propriedade.

Claro que também existem casos de empresas que são más gestoras e que afectam os interesses dos proprietários. Algumas empresas de gestão imobiliária não estão dispostas a ajudar os proprietários a criar comissões de condóminos para garantir os seus direitos de gestão a longo prazo sobre o edifício. Isto lembra-nos que na hora de escolher uma empresa de gestão imobiliária é preciso ter cuidado e verificar a sua capacidade e reputação.

O acima mencionado relatório da Hong Kong TVB, sobre a empresa de gestão imobiliária de Shenzhen, permite-nos verificar que tem uma nova abordagem, diferente das práticas convencionais em Hong Kong e em Macau. As empresas de gestão imobiliária conquistam a confiança e o apoio dos proprietários quando partilham lucros com eles. Do ponto de vista do negócio, esta deve ser a condição para os condóminos aprovarem uma empresa de gestão imobiliária. Isto também significa que, deste modo, a empresa de gestão tem a confiança para administrar bem a propriedade.

Ao mesmo tempo que proporciona um bom ambiente harmonioso, obtém-se uma situação em que ambas as partes saem a ganhar através de estratégias de gestão inovadoras. Estas condições novas e atractivas podem ser usadas pelas empresas de gestão imobiliária para conseguirem mais contratos. Mas o mais importante de tudo é que esta empresa possa fornecer aos proprietários serviços de alta qualidade, que é também a condição que os condóminos devem ter em mente quendo aprovam um contrato de gestão das suas propriedades. Se de futuro mais empresas de gestão imobiliária seguirem este caminho, a comissão dos condóminos ficará naturalmente satisfeita, bem como os proprietários. Não só todos ficarão satisfeitos, como também haverá lucros para partilhar, por isso porque não?

Consultor Jurídico da Associação para a Promoção do Jazz em Macau
Professor Associado da Escola de Ciências de Gestão da Universidade Politécnica de Macau
Blog: http://blog.xuite.net/legalpublications/hkblog
Email: legalpublicationsreaders@yahoo.com.hk