Imposto | Isenção pode beneficiar mercado imobiliário, dizem analistas

Deu entrada na Assembleia Legislativa a proposta de alteração à lei de 2008 que faz cair a cobrança do imposto de selo, de cinco por cento, para quem comprar uma segunda habitação para fins residenciais. Analistas aplaudem a medida que promete revitalizar um mercado em estagnação

O Governo decidiu avançar para mudanças na cobrança do imposto de selo sobre a transmissão de bens imóveis para flexibilizar o mercado imobiliário e reduzir os entraves a quem já é dono de um imóvel e pretende comprar segunda moradia.

Esta semana foi admitida a proposta de alteração à lei de 2008, relativa ao “imposto de selo sobre a aquisição de segundo e posteriores bens imóveis destinados a habitação”. Na prática, cai a cobrança dos cinco por cento de imposto de selo na compra de uma segunda casa, mas mantém-se a cobrança de dez por cento de imposto a quem comprar a terceira ou mais habitações.

Analistas ouvidos pelo HM consideram que estas mudanças são benéficas para o mercado imobiliário que está agora numa nova fase.

A cobrança de cinco por cento de imposto, para o economista José Sales Marques, era “penalizadora” e foi criada “quando o mercado sofria de sobre aquecimento e especulação”. Assim, o fim da cobrança do imposto é uma medida “adequada à actual conjuntura que se caracteriza por taxas de juro elevadas, uma recuperação lenta da economia do período da covid-19, instabilidade nos mercados internacionais e incertezas quanto ao futuro”.

Para o economista, “num ambiente como aquele em que se vive, onde a procura de casas de habitação económica disponibilizadas pelo Governo não tem correspondido às expectativas, o mercado precisa de ter algum estímulo”. Contudo, “como em tudo o que se refere às políticas públicas, os factores conjunturais e a gestão das expectativas acabam por ser os elementos mais importantes para uma decisão”.

“Neste caso concreto, [estão em causa] os níveis de taxas de juros para empréstimos à habitação e a avaliação pessoal ou familiar sobre os riscos, bem como as expectativas futuras sobre o nível de endividamento que podem, no presente, assumir”, adiantou José Sales Marques.

Fim de actividades “desenfreadas”

Na nota justificativa da proposta de lei, o Governo descreve que as medidas implementadas até à data visavam “combater as actividades especulativas desenfreadas no mercado imobiliário e promover o seu desenvolvimento sustentável e saudável”.

“Após a entrada em vigor das referidas medidas fiscais, e em articulação com a implementação de outras medidas de gestão da procura imobiliária, os preços dos imóveis em Macau voltaram, gradualmente, à racionalidade, verificando-se uma diminuição significativa nas actividades especulativas”, lê-se na nota justificativa da proposta de lei, analisada há dias pelo Conselho Executivo antes de dar entrada no hemiciclo.

O Governo disse ter ponderado sobre “as novas mudanças do mercado imobiliário e da conjuntura económica de Macau”, entendendo agora “que estão reunidas as condições para o relaxamento adequado das medidas fiscais vigentes, a fim de fazer face às solicitações dos adquirentes de bem imóvel que pretendam efectuar uma troca de imóvel e melhorar as condições habitacionais, reduzindo os encargos fiscais dos mesmos”. A nova proposta de lei deverá entrar em vigor a 1 de Janeiro do próximo ano.

Mudar de vida

Terence Lo, responsável pela área de desenvolvimento de mercado da agência imobiliária “Ambiente Properties”, considera que o cancelamento do imposto sobre a compra da segunda habitação “irá apoiar os compradores que pretendam mudar”, nomeadamente comprar uma casa mais recente, mudar de localização “devido a requisitos escolares ou de estilo de vida”.

“Sem este imposto, os proprietários podem manter uma primeira propriedade e adquirir uma segunda sem penalizações a pensar nas crianças ou nos idosos”, adiantou.

Terence Lo frisa que existia, até à data, “um ponto fraco no mercado”, pois “quando as pessoas querem mudar de propriedade existe um factor de risco de cinco por cento se não conseguirem vender a primeira propriedade no prazo de um ano”. “É por isso que o Governo está a implementar esta e outras medidas”, referiu.

Outra alteração prevista na revisão da legislação prende-se com novas medidas relativas às hipotecas. Segundo explica um comunicado do Conselho Executivo, divulgado há dias, “o limite máximo do rácio dos empréstimos hipotecários para a aquisição de habitação é de setenta por cento, sendo o limite máximo do rácio dos empréstimos hipotecários destinados à aquisição da habitação económica de noventa por cento”.

Assim, “deixa de ser estipulado o limite máximo do rácio dos empréstimos hipotecários para demais categorias”. Além disso, “além do cumprimento obrigatório da disposição relativa ao rácio máximo aplicável ao requerente do empréstimo para suportar os encargos da dívida, o qual não deve exceder 50 por cento, os bancos devem realizar, de igual modo, um teste de ‘stress’ sobre a capacidade financeira do requerente do empréstimo”.

Deste modo, “o rácio máximo para suportar os encargos da dívida deve ser estabelecido com base numa simulação baseada no agravamento de dois por cento da taxa de juro, com o limite máximo do rácio para suportar os encargos da dívida de 60 por cento, determinando, assim, o efectivo rácio dos empréstimos hipotecários”.

Para Terence Lo, “o rácio empréstimo/valor de 70 por cento ajuda agora os compradores e vendedores dos imóveis vendidos por mais de oito milhões de patacas”, levando a que “mais compradores possam adquirir [uma fracção] apenas com um mínimo de 30 por cento do valor de entrada” para o empréstimo bancário.

Mercado estagnado

Terence Lo considera que a pandemia não é a principal razão para o Executivo avançar com estas mudanças. “O mercado imobiliário tem estado estagnado desde 2018 devido às políticas implementadas em Fevereiro desse ano que restringem a propriedade de vários imóveis. O principal factor de desestabilização foi o facto de os compradores terem de dar uma entrada de pelo menos 50 por cento para adquirir um imóvel de valor superior a oito milhões de patacas.”

Assim, “devido à procura por parte dos compradores de imóveis em que apenas necessitam de entrada de 20 por cento, em vez de 50 por cento, tal levou a uma oferta insuficiente e fez subir os preços dos imóveis abaixo de oito milhões de patacas”.

Segundo o responsável, “os promotores conceberam e construíram imóveis com base na manutenção do preço de venda abaixo dos oito milhões de patacas”, pelo que “o desenvolvimento [do mercado] baseou-se em políticas e não nas necessidades dos potenciais compradores”.

Terence Lo frisa que a cobrança de “elevadas taxas de juro tiraram muitos potenciais compradores do mercado, afectando a sua qualificação para obter um empréstimo suficiente para comprar [uma casa]”.

O responsável da “Ambiente Properties” destaca ainda as mudanças que ocorreram no sector do jogo, com a queda brutal do sector VIP. “A queda dos promotores de jogo, os junkets, reduziu o fluxo de fundos de um grupo de locais com rendimentos elevados, pois estes deixaram de estar no mercado para comprar propriedades”, disse.

Questionado sobre o potencial impacto destas medidas nos novos projectos imobiliários em Hengqin, no Novo Bairro de Macau, ou habitação para idosos, Terence Lo acredita que “será reduzido”.

“É tudo uma questão de necessidades e desejos ao nível de investimento e de vida. Estas políticas foram concebidas para responder às necessidades levantadas pela comunidade e não para proporcionar oportunidades de investimento imobiliário. O impacto das alterações políticas no Novo Bairro de Macau em Hengqin ou na zona da Grande Baía é reduzido. A habitação para idosos destina-se, sobretudo, a resolver o problema dos idosos que vivem em prédios antigos e têm restrições de mobilidade”, adiantou.

Com a alteração desta política, “os compradores que não tenham uma entrada suficiente de 30 por cento [para pedir empréstimo à habitação], sendo que antes podiam usufruir de entre dez e 20 por cento [de entrada], poderão ser levados a adquirir apartamentos subsidiados pelo Governo com dez por cento [de entrada]”, diz Terence Lo, referindo-se à habitação económica.