Imobiliário | Os (poucos) efeitos da queda dos rácios bancários

O Governo decidiu apostar na redução dos rácios bancários de empréstimos à habitação para controlar a especulação imobiliária, mas quem lida diariamente com o mercado alerta para as poucas consequências para os grandes investidores, que têm muito dinheiro para gastar e, por norma, não recorrem aos bancos. Os valores de compra e venda podem estancar, mas estimam-se aumentos das rendas nas lojas e lugares de estacionamento

Olhar para as Ruínas de São Paulo a partir da janela de um estúdio com pouco mais de 48 metros quadrados custa quase quatro milhões de patacas. Na cozinha, tipo kitchenete, cabem poucas pessoas, mas a decoração é moderna, estilo confortável.

Este é um exemplo de uma casa para venda numa das muitas agências imobiliárias existentes no território. Segundo as novas regras da redução dos rácios bancários de empréstimos para a aquisição de uma segunda casa, quem quiser comprar este estúdio localizado na zona histórica de Macau mas já tiver outro imóvel, deixa de ter direito a 70 por cento do montante pedido ao banco, para passar a ter apenas 60 por cento. Ou seja, tem de ter um 1,2 milhões de patacas na mão. Caso seja um comprador não residente, o rácio baixa ainda mais, para 50 por cento.

Na prática, as casas mais caras, e que normalmente correspondem aos padrões de uma família de dimensão normal, com necessidade de dois ou três quartos, vão sofrer maiores reduções na concessão de crédito.

Vários agentes imobiliários com quem o HM falou referem que uma casa com dois ou três quartos, um modelo procurado pela maioria das famílias, não custa menos de oito milhões de patacas. Em locais privilegiados, ou em condomínios novos, os preços podem disparar ainda mais.

Ainda que as novas medidas, em vigor desde sexta-feira, visem apenas a compra de uma segunda habitação, poderão trazer maiores dificuldades para os residentes e poucos efeitos para os grandes investidores, apontam vozes ligadas ao sector.

“Estamos a falar de grandes investidores que não precisam do empréstimo, têm o dinheiro à mão e vão comprando aqui e ali. Não precisam de financiamento. Mas uma família que precisa de financiamento para comprar casa para poder viver está completamente arredada da possibilidade de comprar casa. Vai ser bastante mais complicado”, explicou Elda Lemos, agente imobiliária, ao HM.

No seu trabalho, Elda Lemos lida, sobretudo, com clientes vindos da China ou estrangeiros residentes em Hong Kong que procuram uma habitação em Macau. Residentes a querer comprar casa são muito poucos.

Esses investidores “procuram sempre casas na ordem dos dez ou 15 milhões”. Para os compradores do Continente, “os valores aumentam bastante”, conta a agente imobiliária. “Se calhar conseguimos vender casas de 50 e 60 milhões com facilidade”, apontou.

Nestes casos, os investidores, caso peçam dinheiro ao banco, poderão receber menos de metade do valor pedido, mas a questão é se, na maioria das vezes, os detentores de fortunas precisam de recorrer a empréstimos bancários.

Para Elda Lemos, esta nova medida vai ser “péssima” para os locais “que precisem de uma casa para morar”. “Se já era complicado até aqui, vai ser muito mais. Estão a abrir a porta aos grandes investidores”, garante.

Alex Cheng, ligado a outra agência imobiliária, afirma que as novas medidas poderão de facto ajudar a que os preços se mantenham estáveis, mas alerta para “o impacto negativo no mercado”, sobretudo para “as gerações mais novas, que não têm dinheiro suficiente para comprar uma casa”.

“Esta medida foca-se apenas na compra de uma segunda habitação, mas penso que terá algum impacto negativo porque o mercado precisa sempre de digerir estas novas medidas, e o dono levará mais tempo a negociar. Por outro lado, encoraja-se uma diminuição do investimento”, acrescenta Alex Cheng.

Lojas e estacionamento mais caros

Elda Lemos assume ser difícil criar medidas para controlar a especulação imobiliária, pelo facto de os “preços das casas estarem relacionados com a grande quantidade de dinheiro que existe nas mãos de pouca gente”.

“Muitas vezes não interessa o valor, as pessoas têm de gastar o dinheiro. Não sei como se vai fazer para baixar o valor das casas, porque há muita gente com muito capital a querer comprar casa em Macau. Aí dificilmente os preços das casas vão descer.”

Alex Cheng defende que, caso um comprador interessado em investir tenha maiores dificuldades na aquisição de uma habitação, vai acabar por aplicar o seu dinheiro na compra de lojas ou de lugares de estacionamento.

“Em 2014, o Governo introduziu novas medidas, e aí foi necessário tempo [ao mercado] para digerir essa informação. O preço dos lugares de estacionamento aumentou imenso porque houve uma diminuição do investimento na habitação. Então acredito que os investidores poderão pensar em investir em outro tipo de bens”, acrescentou o agente imobiliário.

Alex Cheng estima mesmo um aumento dos valores a cobrar pelas lojas e lugares de estacionamento na ordem dos cinco a dez por cento, que se poderá verificar daqui a uns meses. “Haverá algum impacto nos preços desse tipo de produtos imobiliários, como lojas ou parques de estacionamento, porque para esse tipo de imóveis não houve qualquer mudança no modelo de empréstimo.”

Confrontado com este argumento, o economista José Morgado acredita que se trata de uma possibilidade plausível. “Em termos de lei de mercado faz algum sentido. Por isso é que esta medida [redução dos rácios] é necessária, mas não será suficiente. Deveria haver outras medidas relativas ao controlo dos preços do arrendamento em função da inflação.”

Mau, barato e dispendioso

Elda Lemos não tem dúvidas: apartamentos que rondam os três milhões de patacas, valor onde a queda do rácio acaba por ser menor, são pouco procurados em Macau.

Tratam-se de casas “a precisar de grande renovação [com investimento posterior] ou casas muito pequenas”. “Uma casa com dois quartos dificilmente custa até três milhões. Estou a falar de uma casa com um quarto ou um estúdio, ou então de casas que precisam de uma grande renovação.”

Já as casas que rondam as oito milhões de patacas, que passam a ter um ajuste de rácio de 60 para 50 por cento, “não são novas, não ficam em condomínios”.

“Mas procurando bem ainda se consegue [alguma coisa com este valor], sobretudo em casos em que alguém precisa de liquidez e queira vender de forma rápida. Mas alguém que não precise do dinheiro não vende uma casa com dois ou três quartos por oito milhões. Estamos a falar de dez milhões, nove milhões.”

Elda Lemos lida depois com clientes “que estão à procura de apartamentos numa gama mais alta, na ordem dos 20 milhões de patacas, e aí o valor dispara”.

Para José Morgado, a queda dos rácios acaba por constituir uma boa medida, embora não seja suficiente. “Ao se condicionar o crédito, diminui a procura. A oferta é escassa mas, de qualquer modo, diminuindo a procura há alguma tendência para a estabilização dos preços.”

“A especulação pode ser um bocado controlada, porque há regras para residentes e não residentes, e os residentes acabam por ter algum benefício. São regras que a AMCM (Autoridade Monetária e Cambial de Macau) decidiu implementar e que fazem todo o sentido”, referiu o economista. Contudo, “se o crédito estiver limitado, quem não tem posses, ou posses menores, tem uma condicionante, porque não tem tanta possibilidade de adquirir casas”.

José Morgado olha para o futuro e estima que os novos projectos em construção, sobretudo a ponte de Hong Kong-Zhuhai-Macau, vão sempre atrair investidores para o mercado de imobiliário em Macau.

“Há sempre uma tendência para comprar casa em Macau, tendo em conta o diferencial de preços que existe entre Hong Kong e Macau, e também pelo facto de que há muita gente de Hong Kong a trabalhar em Macau, nos sectores do jogo e do entretenimento”, concluiu.

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