China tenta acabar com ‘ponzi’ imobiliário em transição para novo modelo económico

Uma viagem de comboio pela China adentro permite vislumbrar arrozais, montanhas, lagos e… milhares de torres vazias, ilustrando décadas de alocação de capital para o setor imobiliário, numa espécie de esquema pirâmide que ameaça agora ruir.

O infame trajeto da maior construtora do país, a Evergrande Group, cuja dívida supera o Produto Interno Bruto (PIB) de Portugal, e que ameaça agora entrar em incumprimento, é visto por analistas como um sintoma de problemas maiores no modelo económico chinês.

O setor da construção constitui um terço do PIB chinês, mas o rácio entre o preço dos imóveis e o valor das rendas é dos mais altos do mundo, sugerindo um retorno negativo sobre o capital investido.

Em Pequim ou Xangai, o valor médio dos imóveis ascende a cerca de 23 vezes o vencimento médio anual dos residentes. O preço médio das habitações supera em 500 vezes o valor das rendas.

Os indicadores utilizados em finanças para medir a rentabilidade de um ativo, no entanto, parecem interessar pouco, num país onde os locais afirmam frequentemente que os “preços das casas só podem subir”.

Diferentes analistas estimam existir na China propriedades vazias suficientes para abrigar mais de 90 milhões de pessoas – cerca de nove vezes a população portuguesa.

Em muitos casos, as casas são mantidas vazias pelos proprietários, por serem assim mais fáceis de vender a um próximo especulador. A estrutura assemelha-se a um esquema pirâmide, onde o ativo não gera por si fluxo de capital, mas depende antes de um próximo investidor estar disposto a pagar mais pelo bem imóvel.

Os excessos do setor foram finalmente este ano alvo dos reguladores chineses, que passaram a exigir às construtoras um teto de 70% na relação entre passivos e ativos e um limite de 100% da dívida líquida sobre o património líquido.

As novas regras asfixiaram a Evergrande, mas mais empresas podem vir a seguir. A China soma oito das 10 imobiliárias mais endividadas do mundo.

“Trata-se de um teste ao equilíbrio entre a redução de riscos financeiros e a prevenção de uma crise sistémica”, apontou à agência Lusa o economia chinês Bo Zhuang, da firma de investimentos norte-americana Loomis, Sayles & Co. Bo ressalva, no entanto, que os objetivos de Pequim são positivos para a economia do país a longo prazo.

Ao diminuir a alocação excessiva de capital para o imobiliário, a China pretende reduzir a pressão económica para as famílias, numa altura em que se adivinha uma crise demográfica, face à queda consecutiva no número de nascimentos, e orientar fundos para o desenvolvimento de setores tecnológicos que considera vitais, como ‘chips’ de processador, inteligência artificial ou energias renováveis.

“A China está a tentar orientar capital, talento e pessoas inteligentes para a ‘tecnologia pesada’, visando rivalizar com os EUA nestas áreas”, apontou Bo.

Para Jim Chanos, há vários anos conhecido por apostar contra a economia chinesa através da venda a descoberto (‘short selling’) – a estratégia de ganhar dinheiro com a queda das ações –, o fim do modelo de crescimento impulsionado pela construção acarretará o fim de uma era de trepidante crescimento da economia chinesa.

“Há muitas Evergrandes na China”, disse recentemente, citado pelo jornal Financial Times. “Se tentares esvaziar a bolha, esta está repleta de riscos (…) o maior risco é para o próprio modelo económico, porque os imóveis residenciais representam uma grande parte do PIB chinês”, apontou. “Todo o mercado imobiliário chinês tem pés de barro”.