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Lacunas na Lei de Terras têm que ser analisadas sob o princípio da boa fé e muitos problemas seriam evitados com a presença de um Plano Director. Estas são algumas das conclusões dos professores universitários Alves Correia  e Licínio Lopes Martins, após discutirem diplomas com advogados locais

A Lei de Terras da RAEM pode ter algumas lacunas. A ideia é explicada por Fernando Alves Correia e Licínio Lopes Martins, professores da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, ao HM, após discussão e debate do diploma com advogados locais.

“Não podemos interpretar literalmente a lei porque, nesse caso, não seriam precisos juízes, advogados ou tribunais, temos sim, que lhe dar significado à luz de vários princípios ” afirma Fernando Alves Correia. É neste sentido que estão ponderados  os preceitos jurídicos que regem a Administração na sua relação com os particulares, nomeadamente os princípios da imparcialidade, igualdade ou da boa fé. “É sob a luz deste princípios que muitas vezes, as normas, quando não prevêem uma determinada situação, adquirem significado”, explica.

Uma das lacunas que foi motivo de debate na acção da semana passada, recorda o professor, foi a norma segundo a qual “a não aprovação do projecto de arquitectura, e por conseguinte do licenciamento, não faz suspender o prazo para efeitos de caducidade”. Para Fernando Alves Correia, a premissa não poderá ser tida em conta para todas as circunstâncias, na medida em que só o deveria ser “caso a responsabilidade seja imputável ao particular porque se for imputável à Administração, esta é uma forma que permite ultrapassar os prazos de concessão sem o devido aproveitamento.

“A lei não diz expressamente que ‘desde que seja por facto imputável ao concessionário’, no entanto, e não estando escrito é como se estivesse, ou tem que ser interpretado dessa forma, porque é esse o princípio da boa fé”, ilustra o professor. “Se a Administração pode criar obstáculos sucessivos de modo a deixar passar o prazo, é evidente que o princípio fundamental que está em causa é o da boa fé”, afirma o professor.

Terra de dilemas

Licínio Lopes Martins considera que, quanto a este tema,  existe um “dilema de aplicação” nomeadamente no que respeita à extinção de direitos dos concessionários e a sua colisão  com os de terceiros que entretanto já tenham feito os seus investimentos. Como tal, a boa aplicação da lei exige que a Administração tenha em consideração que as implicações legais não dizem apenas respeito ao concessionário, mas podem também colidir com outras entidades e interesses envolvidos.

Por outro lado, há que ter em conta o ponto de vista da própria Administração. Para o professor catedrático, “o solo é um bem escasso em Macau e cabe aos órgãos públicos a discussão destas questões que não são, efectivamente, fáceis”. Para o efeito, “a Administração tem que prestar atenção às exigências dessa escassez e às exigências sociais e económicas relacionadas com o seu melhor aproveitamento, sem esquecer o modo e os procedimentos tidos nesse sentido”.

Para o docente não se coloca a questão da não existência de um prazo legal para o bom aproveitamento dos terrenos, mas é necessário que exista uma análise, de forma a averiguar se se tentou a devida rentabilização. “É preciso perceber se a actividade desenvolvida pelo concessionário está, ou não, de acordo com os projectos inicialmente aprovados, caso não tenha existido alguma situação de impasse que tenha interferido nesse prazo”, explica Licínio Lopes Martins

Factor exclusivo

“O que nos parece é que o cumprimento dentro do período de 25 anos tem sido um factor exclusivo na ponderação para determinação da caducidade da concessão, independentemente do que tenha sucedido ao longo desse tempo” afirma, avançando que, e segundo os casos apresentados no seminário, “a imputabilidade da responsabilidade pelo incumprimento não é analisada ou ficará num contexto oculto ou não ponderado nesse acto radical e extintivo da concessão que é a declaração de caducidade.”

Na sua opinião, o fim do contrato de concessão deve ter em consideração todo um conjunto de vicissitudes que terão acompanhado o processo e que o poderão ter condicionado.

“Claro que se durante os 25 anos previstos na concessão o proprietário não fizer nada, a caducidade é clara, mas, o que nos parece pelo depoimentos e dúvidas que se levantaram, é são colocadas dificuldades sucessivas aos projectos” ilustra Fernando Alves Correia.

A culpa é do plano, ou da falta dele

“Se houvesse um Plano de Pormenor que destinasse determinada área a determinado tipo de projecto, já se saberia quais os parâmetros para concessão  e para o licenciamento, o que conferiria previsibilidade e evitava o livre arbítrio na gestão de terras”, afirma  Fernando Alves Correia enquanto explica, que baseado nas questões  dos participantes nos seminários, a ideia que fica é de que ”não existem regras jurídicas vinculativas para a administração ou para os concessionários na questão dos solos”.

Relativamente à importância de um Plano Director e um Plano de Pormenor,    Fernando Alves Correia reitera que a sua previsão legal existe, mas que não existem na prática.

Para o professor, “estes planos existem para incutir e estabelecer previsibilidade e evitar o livre arbítrio no que respeita à organização do território”. Por outro lado, o docente também considera que são vinculativos para a Administração e para os particulares  e definem directivas gerais e opções fundamentais no ordenamento do espaço, classificação , protecção e bom aproveitamento dos solos.   

“Nada disto, na realidade existe. O que há são uns planos e umas linhas gerais que são utilizados conforme as conveniências. A própria lei previu que enquanto não existissem planos de pormenor, existiam as chamadas plantas de condições urbanísticas em que são analisadas as parcelas de solo usando uma metodologia que as aproxima dos Planos de Pormenor”, remata.

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